旺季变“望”季 十全成十“没

10月，杭州市二手房共成交565套，成交量较上月的692套减少127套，环比减少18.35%，同比2010年10月1813套减少1248套，同比下降68.84%。

传统的“金九银十”一度是二手房市场的黄金季节，特别是二手房的“银十”，更能在“金九”的带动下后发制人，赶超“金九”，而如今的十月却和初秋的天气一样，冷清袭来。旺季成为“望”季，低迷的成交量就像手机渐进盲区，信号越来越弱。

宏观调控政策效果逐步显现，导致二手房需求总量难以提升，以及部分区域房价开始出现松动，特别是局部地区的一、二手房价格出现倒挂，是十月二手房市场活跃度继续走低的主要原因。一方面，自3月份限购政策实施以来，宏观调控政策已出台7个月，政策的严厉执行以及不断加码的信贷、金融政策，均使得调控效果不断深入，市场中投资投机需求因政策的直接抑制退出市场，而改善型自住需求也在观望，因而市场中的需求总量并未出现大幅度的释放，仅依靠普通的刚性需求，难以支撑成交的放量。另一方面，目前杭城部分区域的房价已经开始出现松动，特别是部分区域一、二手房价出现倒挂现象，也在一定程度上使得购房者对于国家的调控充满信心，同时对未来二手房价将要继续下滑的预期更加强烈，市场观望壁垒难以打破。而大部分购房者普遍抱持着“抄底”心态，对于现在出手购房依然犹豫不定，导致了目前二手房需求市场看多买少的情况大范围出现。

从10月二手房周成交量变化来看，当月也是受十一长假影响，前期成交不足所造成。传统的“十一”黄金周，不仅为市民提供了一年中难得的休息、出行及游玩的机会，同时对于房地产市场来说，黄金周也应该是为购房者提供了集中看房的好时机。但是从今年黄金周二手房市场情况来看，在宏观调控政策阶段性效果凸显的背景之下，观望氛围依然浓厚，客户看房的积极性不大，造成成交量低迷。
从10月杭州各城区二手房挂牌量来看，形成了三涨三落的局面。拱墅、江干、上城区的挂牌比例上升，而下城、西湖、滨江的挂牌比例下降。而其中，江干的上升的幅度较大，而成交量最大的西湖区，挂牌下降幅度较其他区更为明显。由于江干区的成交量比例较低，去化率较低，同时像钱江新城、九堡等区域的二手房成交量更是受价格因素影响较大，成交受阻，因此挂牌量有所上升。而西湖区一直保持较高的成交占比，同时可售房源量也比较稳定，同时租赁市场也比较受宠，因此二手房挂牌量出现小幅下降。

10月二手房成交量较去年相比，可谓是大跳水；与9月相比，除下沙区域外，其他各区基本有所下降。分析认为，下沙区域是杭州楼市的一个风向标，前期楼市发展较快阶段，不少投资客在此区域购房，而近期下沙不少楼盘打折降价促销，使得部分房东愿意大幅降价出售，回笼资金，造成下沙成交量小幅增加。而其他区域看来，由于房东或转租，或不急于出售，成交量并未出现上涨。

除了受“十一”黄金周房管部门不办理过户业务导致本月二手住宅交易日减少、成交总量自然下滑的客观因素影响以外，新建商品房的大力度优惠、信贷政策的持续紧缩也是造成二手房成交持续走低的原因。由于宏观调控造成的成交量持续下滑使得新建商品房开发企业的资金链受到考验，加之时值年末在全年销额压力的影响下，开发企业“以价换量”的态度更加明显，尤其进入10月份以来部分项目已进入实质性的降价阶段。面对新建商品房大力度的降价优惠政策，部分购房者将更多的目光转移到新房市场，因此造成了二手房需求量的萎缩。另一方面，通常进入第四季度，银行的信贷额度有所吃紧，贷款的审批速度和放款时间都会有所延长。今年由于受到通货膨胀、楼市严厉调控的影响，目前时值年末银行对于信贷规模的控制则更加严格，尤其目前多数银行已将首套房贷利率上调，加大了贷款购房者的还款压力，也使得部分需求因此暂时观望。

年底2个月，宏观调控的作用将进一步深化，严厉的限购、限贷政策不会发生根本性转变，银行信贷额度持续吃紧对于市场中的购房需求造成进一步影响，因此预计年末市场成交量难以出现大幅反弹。