杭州土地市场:土地储备量和拿地金额滨江均第一

真是“三十年河东，三十年河西”。2009年起，当绿城、滨江等本地大佬高歌猛进拿地的时候，也许，谁也不会想到，这些真金白银拿进的“粮草”，有一天会因为市场的变化而让人难以定价。

盘点8家样本房企手中的尚未开盘的储备地块，记者发现，滨江手中尚未开盘的土地储备竟然超过了绿城，达到1025亩。滨江、万科、绿城、德信的土地储备面积分居前四位。

土地储备量和拿地金额

滨江均第一

真是不看不知道。根据杭州市公开出让的土地资料，滨江集团手中有7个未开发项目，储备土地居8家房企首位。而且，2009年至今，滨江的拿地总金额为152.32亿元，也居8家房企首位。

这7个项目拿地时间横跨2006~2010年，2006年1宗，2007年1宗，2009年3宗，2010年2宗，个个在杭州中心地段，单从地段看都是高端住宅的“胚子”。

最知名的就是2006年和绿城联手竞得的杭汽发地块，还有2010年的地王杨家牌楼A地块。

绿城虽说自2009年起也花了136.8亿元拿地，但目前只有3宗地尚未开盘。南星桥粮库地块即御园项目，因闹出文物风波而被迫延后开盘；申花地块即为绿城和赛丽合作的慧园项目，据说将在11月份开盘；新华集团地块动作最慢，尚无案名。

总的来看，凡是2009年、2010年激进拿地的，目前土地储备量都较大，如滨江、绿城。德信集团2009年起也斥资76.04亿迅猛拿地，所幸，德信一向秉承快速开发的策略，项目销售也不错。如今，仅剩祥符东单元地块即北海公园项目还未开盘，西湖文化广场边德信大厦项目原打算自用，现在正处在内部装修阶段，有传言说可能有部分会对外销售。

时下日子过得最“安耽”的恐怕就是坤和了。坤和，自2006年12月和万科合作拿下西溪蝶园项目地块，2007年4月独立拿下西溪里189亩宅地，就再也没有在杭州公开或非公开的土地市场上拿过地。而西溪里和西溪蝶园的楼面价分别只有4992元/平方米和4051元/平方米，对开发商来说保本完全不成问题。金都，2007年底花30.9亿元和九龙仓合拿了转塘高价地块遭受热议，但之后便再没拿过地，也属于在杭州囤地较少的。

当年高价地

进退会两难

杭州土地款的支付时间从2010年起由原先的最多18个月缩短到最多12个月。这也意味着，凡是在2010年底前拿的项目基本都已付清土地款。

据记者调查，8家房企目前在杭州地区的已开发土地和储备土地，除杨家牌楼A地块外，已全部付清土地款。

杨家牌楼A地块，总地价18.06亿元，2010年11月25日出让，还有30%的土地款即5.4亿在今年12月2日前付清。

虽说8家房企手中的储备地块已基本付清土地款，但在销售困难的当下，房子越卖不出去，地搁得越多肯定不是好事。

从记者统计的情况看，存量地块基本上是2009年下半年后出让的，地价正处于高位，不乏楼面地价过2万元/平方米的绝版地块。

这些地块如果被设计成大户型的话，高单价、高总价肯定是限购限贷的首要对象，一时半会儿也卖不动；如果往90平方米以下小户型设计，楼面单价过2万元的地块也不适合。“在现在的调控政策下，最好的法子也只有扛了。看谁的资金雄厚，扛过调控期再开盘。”一位开发商无奈地说 。

8家房企未开发土地储备（仅限杭州地区）

房企名 未开发土地名称 性质 拿地时间 面积/亩 楼面单价m2/元 拿地单位

绿城 新华集团地块 住宅 2009.9 56 22361 绿城

南星桥粮库地块 住宅 2009.8 34 24295 西子、绿城

申花地块 住宅 2009.10 51 11627 赛丽、绿城

共计141亩

滨江 杨家牌楼地块 住宅 2010.11 107.09 25735 滨江

湘湖旅游度假区 住宅 2007年底 379 滨江、盛元

(闻堰镇老虎洞村)地块 2010.8

采荷单元地块 住宅 2010.9 59.62 23902 滨江、三花

彭埠单元地块 住宅 2009.12 70 12684 滨江

黎明村北两地块 住宅 2009.12 138 9868 滨江、三花

金色草庄地块 住宅 2009.9 116 11238 滨江、万科

杭汽发地块 综合体 2006.9 156.1 10870 滨江、绿城

共计1025.8亩

德信 祥符东单元 住宅 2010.10 58.12 10047

西湖文化广场地块 综合 2010.10 5 18931

共计63.12亩

保利 下沙大学城北地块 住宅 2010.10 69.09 5257

世纪城地块 住宅 2010 80 11000

共计149.09亩

金成 良渚小古城项目 18000（其中包括部分农用地、旅游用地）

品屋项目 117

共计18117亩

万科 万科·君望 住宅 2011.1 402

坤和 无

金都 无 

八大房企3年内土地款支付情况（仅限杭州地区）

房企名 3年内已支付土地款（亿） 未支付土地款 （亿）

绿城 136.8 无

滨江 146.9（权益内114亿） 5.42亿

万科 22.6 无

坤和 无 无

金都 无 无

德信 76.04 无

保利 45.7 无

金成 无 无 

激进和保守

和外来房企相比，本地房企在拿地上显然是更激进的。

绿城、滨江，这两个本地“带头大哥”，在2009年、2010年，也许并没有预判到今年的调控结果，依然奋勇拿地，屡次拿下优质地块。新华集团地块、南星桥粮库地块、杨家牌楼地块……2009年至2010年，当2008年的低潮期刚过，2010年新一轮调控已开始时，本地大鳄依然高歌猛进。

但，纵观一些外来房企的拿地清单，却发现相对保守些：万科，自2009年市场进入暄闹期，就只拿了草庄地块，耗资22.6亿元。今年初，万科在富阳又拿了402亩的高尔夫项目，即万科·君望，占用资金量不大。浙江保利，2009年以来耗资45.7亿元拿地，但保利2009至今的销售额也有近90亿元，拿地金额是其销售额的一半。

王石曾多次在公开场合表示，万科不当地王。现在看来，万科的确做到了。万科在杭州的几个项目，良渚文化村、蝶园、草庄，楼面价都不高。面对现在的楼市，即使大幅降价促销，也可以从容应对。

好在绿城拿的地基本上是合作土地，滨江则除曙光之城地块和杨家牌楼地块为完全独资外，其他地块也都是合作地块，资金压力没有想像得大。而且滨江被誉为本地销售资金回笼能力最强的房企，一向有着在低迷楼市合理定价、快速去化存货的口碑。