评论:两次调控都身陷流言 难的并不只是绿城

难的，并不只是绿城

在老宋这篇文章之前的一个多月，他亦曾致信绿城全体员工，当时绿城正身陷“信托调查门”事件，除说明资金问题外，他也没忘给员工鼓劲，说，“如果我们把销售做得更好一些，我们仍然是天下最好的（firstclass）公司。”

与那封短信相比，这次老宋说得更多，谈到了企业和行业，生存与发展，熟悉的人知道，这都是他时常挂在嘴边的话，绿城被“破产”传言恰好触发了他表达的欲望。只是，作为房地产行业中标杆企业的掌门人，在这样一个时间点，写了这样一封信，很难不让人产生联想。

正如他自己说的那样，“在此调控深秋，绿城似乎成了一些人眼里的风向标”。

市场萎缩，量价齐跌，库存大量积压，这确实是眼下房地产行业的普遍情况。以杭州为例，今年前三季度，杭州主城区仅成交16736套商品房，创下了五年来新低，而最新数据是今年10月主城区商品房共成交1914套，同比是5年来倒数第二。此时总库存量已达41152套，又创历史新高。

不止是绿城，房地产开发商整体现金流都更趋紧张。截至10月26日，70家已披露第三季度财报的上市房企中七成经营性现金流为负，80%以上房企负债同比增加。

绿城像一枚放大镜，反映了房地产行业今时今日的难处，但，市场未必同此凉热。

几天前，国际投资评级机构穆迪发布了一份报告，其对29家国内房企进行调查，并将条件设定为“基础情景”即“一线城市的房地产销量大幅下降，同时开发商不能在海外债券及股票市场募资，并且只可延续75%的海外银行债务”，结果29家受评开发商中共有23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付穆迪预测该等企业未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金及再融资需要。实际上，对于多数国内房地产企业来说，“基础情景”的设定算是比较保守，因为他们或多或少仍有获得国内银行贷款的渠道。

为什么绿城的“破产”传闻会有这么多人先入为主的相信？事出必有因。自从2006年7月绿城中国在香港上市以后，绿城的资金状况趋于透明，而其高负债、高速度、大规模扩张的运营模式也不断受到质疑，不止一次将绿城推到风口浪尖。

老宋的这封信单在“绿城房产”的微博上就被转发、评论数千次，是其官方微博起用以来被转发、评论最多的一条，拥护者有之，反对者有之，旁观者亦有之。与其说，这是他在向政策喊话，我更愿意看作这是他在自我喊话，而之所以会被攻击，只因为——外界并不在乎你的自尊，只在乎你做出来的成绩，然后再去探究、强调你的感受。

宏观调控并非针对房地产企业，更不是针对绿城。宏观调控最近两三年演变为一个长期的宏观经济政策，在任何时候都要存在。在中国，它的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。在这样的前提之下，某一个行业的利益难免服从大局，短期利益要服从长远。这点，老宋也说，“企业左右不了市场”。

但是，在这场调控中，除了房地产行业之外，其上下游产业，及其从业人员有没有受到影响？会不会出现如宋卫平所说的，农民工问题？资产缩水问题？这些问题有没有疏解之道？长期以来被视作经济引擎的房地产，一旦失去支柱作用，又要靠谁来带动？这些已不仅仅是房地产行业的问题。

绿城，两次调控都陷流言

近年楼市，开发商最难过的两道槛是2008年下半年~2009年初，以及2011年这一波。而绿城两次都陷入到“被破产”。

2009年4月，绿城首次传出要被清算的消息。

事发于绿城中国当时计划实行的一笔19.83亿元的信托融资，其条约多项违背2006年绿城发行4亿美元高息票据时的契约。在这种情况下，4亿美元的高息债券持有人可以要求绿城中国提前赎回债券。而根据绿城中国公布的2008年年报，公司的负债率彼时已经达到了140%，在2008年年底，公司只拥有17.18亿元的现金，却有161.18亿元的贷款。由此，清算消息四起。

所幸，这次危机，绿城终化险为夷，绿城中国以债券总金额8.5折的价格回购了债券。没有了这个高息债券的苛刻约束，在一定程度上绿城融资确实变得更自由。

后来的楼市转折，已不需要一一赘述，多数房地产公司在2009年获得了巨大的销售额增长，年底，绿城一度信心满满地提出要赶超万科。

2011年的9月，在杭州限购限贷半年后，绿城再传破产消息。

其实今年年开春以来，绿城在资金问题上一直没有安耽过。年初，爆出集资门。春节过后，绿城内部发文，向员工进行阶段性融资，起点额为10万元，预计员工年收益率12%。在媒体的放大之下，很多人不知道的是，过去几年，绿城一直在向员工做类似的集资，一定程度上已被视为“福利”。7月，又爆出信托门。

9月，爆出收购门。这次真正和破产挂上了钩。

当时有媒体报道称，海航集团已经准备开价30亿元，收购绿城集团及其下属公司，而绿城掌门人宋卫平则提出了40亿元的报价，加以“婉拒”。

尽管事后绿城辟谣无此事，但其负债率确实让人担心。绿城2011年半年报显示，于2010年12月31日绿城中国有现金及银行存款149.73亿元，总借贷人民币340.47亿元，净资本负债率为132.0%。而截至2011年6月30日，绿城中国净资产负债率高达163.2%。

也许正是财务危机没有真正解除，破产之类消息从未远离绿城。11月1日深夜，一条微博被多次转发：“业内正快速流传：浙江绿城地产申请破产……原因据说与资金链、高利贷有关，限购导致降价也无法出货加重其恶运，更有传说是宋卫平在澳门输去20亿！不知是真是假……”

恐怕是这条消息让人愤怒也让人无奈，2日的凌晨4点42分，绿城房产官方微博有了老宋的这篇文章。