楼市限购违约责任算谁？买卖双方都要知道的法律常识

因为限购限贷政策作用，首付比例提高，购房人没有足够的经济能力支付首付款，这样真的要承担违约责任吗？之前支付的定金能要回来吗？

实际上，住房限购限贷政策具有公共政策的性质，是情势变更、不可抗拒力，在《民法通则》里有法律依据：

一适用情势变更原则。

是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。

二适用不可抗力之因政府行为免责。

不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。

除了《民法通则》里原则性规定外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中也有依据：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

也就是说，因为楼市调控致使购房人失去购房资格或者购买能力，购房人有权要求解除购房合同，拿回定金。

融360提示：根据“因城施策”的楼市政策主旨，不难想象今年是政策密集年，建议购房人时刻关注所在城市楼市动向，尽量缩短交易时间。同时买卖双方最好在合同中也约定一下不可抗拒力以外的原因造成违约的情况，尽量避免造成纠纷，将损失降到最少。

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