政府工作报告明确2015年房地产调控思路

-------稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求

        此前，有一种声音说，2015年的房地产会出现断崖式下跌，不过几位专家都表示，在“稳定经济”的要求下，房产的稳定发展是一种趋势，杭州明道地产机构总经理刘宏军认为：“尽管在相当一段时间内还处在下行，但今年的楼市走幅平稳，不会出现暴跌或暴涨的情况。”
 
　　以杭州为例，高位盘居位不下，低位盘要有起色预计还需一两年，这一两年间，市中心的楼盘可能是保值甚至是微涨的，但对于郊区的、城乡接合部的楼盘，“可能打折还没人要。而三四线城市的很多企业，可能只能退出房地产。”
 
　　不过刘宏军也表示，或许暂时会有大量的资金抽离房地产开始走向实体或其他领域，但房地产是四年一个小周期，十年一个大周期，这样一个低位盘整，并不会永远持续下去。”随着这几年的大户型去化以后，房地产又会回到温和调整局面，从国际形势来看，房产的投资属性还是比较重要的。所以楼市不会一直走低，在一些特别稀缺地段、一二线城市还是有很大的保值和增值价值的。”
 
　　他认为，个人在接下来要关注的房产相关政策，就是降息力度、房产税等金融杠杆的力度，“对冲程度会决定老百姓手里的房产是持有还是抛售。”
 
　　此外，值得注意的是，新常态下，从去年延续的房企转型在今年以及未来还将持续，甚至可以说是迫在眉睫。
 
　　“房地产的投资属性基本已经淡去，房地产真正需要进行内在的转型，全新的课题是，此前房企面对的是投资经营性客户，现在要面对生活经营性客户。这就要求房企从硬开发模式转为精品开发模式，面子里子都要硬才行，这是一个非常剧烈的洗牌过程。”刘宏军说，眼下不少房企开发在做的养老公寓类产业地产，就是一种不得不为的转型。

　　房地产调控会否松动，2015年政府调控思路指向何方？国务院总理李克强5日在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。两会代表委员认为，这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围，加强对刚需及二次改善型购房需求的政策支持。
 
　　2014年以来，房地产市场出现了明显的分化调整，一些地区出现了供大于求的现象。全国人大代表卢淳杰表示，报告将“稳定住房消费”放在“加快培育消费增长点”部分，旨在培育健康的房地产市场，让居民住房消费成为拉动经济增长的强劲动力。
 
　　全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，稳定住房消费不是维稳高房价，而是要稳住合理的住房需求。无论是自住、改善需求，还是享乐、投资需求，都应该在房地产市场得到满足。但是，政府应当通过税收等手段，调节高档住宅消费、投资性住房消费，特别是要遏制投机性住房消费。
 
　　“要注意的是不要以为稳定住房消费，就可以不顾房地产市场的种种问题，可以对高房价坐视不理。”卢淳杰说，应加大保障房建设力度，帮助更多低收入群众实现“居者有其屋”。
 
　　那么，对于总理的这份报告，房产专家们从中得到了什么启示呢？
 
　　2015楼市重点“稳定住房消费”
 
　　国务院总理李克强在政府工作报告中提及要稳定住房消费，这是多年来首次将“稳定住房消费”写进了《政府工作报告》。在住房保障方面，将逐步实行实物保障与货币补贴并举，这实际上开辟了商品房去库存的另一条通道。提出把一些存量房转为公租房和安置房，这也是一条去库存的途径。坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，在历年的《政府工作报告》中，这也是首次加入支持“改善性住房需求”。报告还强调要促进房地产市场平稳健康发展，和去年的《政府工作报告》相比，这一句话加了“平稳”二字。
 
　　不过，在财税体制改革中，并未提及“房地产税”的立法和出台。
 
　　浙大房地产主任贾生华昨天细读了这份工作报告，他认为，这份报告延续了李克强总理任职以来在房地产方面的总基调，即在经济新常态下，促进房地产市场持续健康发展，而房地产需要理清政府和市场的责任，政府主要是保基本的责任，房地产本身的调控方面还是要遵循市场的规律。
 
　　中国指数研究院杭州分院总监高院生则表示，此次报告传递了2015年楼市仍将延续去年“去行政化”“分类指导，因地施策”主线的信息，推进新型城镇化的工作布置上，是其中一大亮点，“允许地方政府因地制宜、因地施策，把存量高的住房转化为公租房和安置房，等于说地方政府就此增加了话语权，有利于推进当地楼市的健康发展。”
 
　　货币户籍等政策将侧面影响房地产
 
　　除了上述与房产直接相关的内容，今年的政府工作报告中提及的金融开放、税收改革、货币政策以及民生消费等工作内容，也将从各方面影响房地产行业的发展。
 
　　如在货币政策方面，报告提出“稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2预期增长12％左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。”高院生认为，货币政策相对自由，“意味着房企的融资成本降低，加快了资金周转，这对整个行业来讲是利好消息。”
 
　　此外，户籍制度改革也将为楼市带来新的刚需，报告中提到要落实放宽户口迁移政策，对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。“新增人口势必衍生出新的购房需求。”高院生分析说。
 
　　而围绕金融改革及多层次资本市场体系建设方面的改革，则将为楼市提供了更多的机会。
 
　　目前，随着自贸区的开放、金融融资的创新，开发商已经可以通过股权融资、贸易贷款等新兴方式从银行取得融资。而随着房地产行业市场化程度的加深，行业内也涌现出了如房金所、平安好房、世联行（002285.SZ）等多家互联网房地产P2P企业。据悉，房地产行业的“营改增”已在酝酿中，最早将于年内7月开始推行。
 
　　“接下来，随着融资成本、货币政策方面改革的推进，都将从侧面影响房地产市场的发展，同时在弱化行政调控的前提，使得房地产市场化更为规范。”高院生说。
 
　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚也认为，2015年，在“稳定住房消费”的主基调下，一系列的货币政策和其他救市措施可以期待。