限购政策将扩大化及制度化

随着浙江台州限购令的出台，新一轮的城市限购渐次拉开序幕。住房限购政策虽然颇受争议，但政府推进的决心却非常坚定，原因也很明了，放任房价上涨，社会问题就会接踵而至。而所谓的社会问题，其核心又是利益分配及资源占有是否相对合理的问题。

　　有人说世界上只有中国才有住宅限购这样的措施，因此限购政策就是错的。其实应该从多角度来看待这一现象。不说全世界，姑且说西方发达国家，美、英等国没有限购政策，但有物业税等完善的市场平衡机制。买的越多，付出的代价就越大，而且在成熟的房地产市场，房价不会轻易暴涨暴跌。这种平衡措施决定了投资者不会盲目买房。

　　西方发达国家之所以能够在市场相对开放的条件下，避免投资资金集中进入房地产领域，其主导因素主要有：物业税的平衡机制；投资渠道畅通；区域经济发展相对平衡，城市化因素造成的大规模人口迁移趋于结束；比较完善的住房保障制度。

　　反观中国房地产的发展环境，与西方国家不在同一水平线上，如财税体制改革还在进行中，房产税仅处于试点阶段，远未成熟；处于高速城市化阶段，人口迁移活动频繁；区域发展不平衡，东西部发展差距较大；住房保障正在集中“补课”，保障水平还处较低水平。

　　对比我国和西方发达国家房地产发展的外部因素，笔者认为，如果不考虑这些因素，单纯地就市场原则谈市场，是有所偏颇的。无论是西方还是东方，都不会允许房地产市场出现非理性发展，不允许涉及民生的稀缺资源被少数人所占有，这在某种意义上也属于普世价值范畴。

　　由于历史发展的因素，西方更多地靠成熟的制度框架来规范市场，我国在制度设计不完善的现实条件下，阶段性地采取限制购买措施是必要且可行的。

　　基于制度建设的复杂性和长期性，笔者判断，房地产市场的限购措施也将去短期化，并成为中长期内调整房地产市场发展的制度性安排，这也与我国经济领域制度建设的长期化相匹配。从这个角度看，住宅限购城市扩容势在必行，情理之中。

　　就当下的限购扩容，笔者认为，其政策力度将弱于上一轮限购。限购虽然是调整市场非理性发展的必要手段，但经过前几轮紧缩政策的打压，以及外部经济环境的不确定等，累积调控效果已经开始显现。因此，政策口径不会进一步收紧。

　　本次处于调控风口的是二三线城市，这些城市正处于城市建设的上升期，房地产市场也处于成长期，从城市可持续发展角度考虑，既要防止投资资金对当地市场的冲击，又要给城市创造积极发展的宽松环境。

　　这也决定了地方政府在制定限购政策时会综合考虑，为房地产市场的发展留有一定空间。再者，限购扩容虽然由国务院提出，但发展到现在，已经逐步赋予了各城市更多的自主权。建设部有一个约谈的城市范围，但这并不等于说这些被约谈城市就一定要出限购政策，而是让地方政府根据实际情况自己提出限购措施。

　　因此，限购政策是现阶段稳定房地产市场的必要手段，部分房价上涨过快、市场发展有过热苗头的二三线城市也将逐步出台限购政策。限购政策经过了一段时间的市场检验，将更趋成熟，政策不再以疾风骤雨的方式出台，甚至力度有所下降，但基于中国的实际经济、社会环境，住房限购政策的执行将继续扩大化、中期化、制度化。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）