从人口流动特点 看房地产市场的四大趋势

国家统计局于5月11日公布了第七次人口普查数据。我们对比第六次人口普查和第五次口人普查数据可以看到人口流动的基本脉络。笔者试图从人口流动的特点来推演房地产市场的大概趋势。

趋势之一：一线城市的人口增长放缓。我们对比第五次人口普查（2000年）和第六次人口普查（2010年）数据可以清晰看出北京、上海等一线城市的人口增长速度明显放缓。若将第七次人口普查数据（2020年）与第六次人口普查数据进行比较，可以看到，北京人口增加了228万，上海人口增加了185万，分别增加11.63%和8.04%。而北京和上海的人口在第五次人口普查与第六次人口普查期间分别增加了604万和628万，增速分别为44.5%和37.5%。如果说北京和上海的人口在2000年至2010年间是快速增长，那么2010年之后已经进入了中高速增长。但也应该看到，一线城市的人口增速仍然高于全国平均人口增速5.38%，说明它们对人口的吸引力仍在。

值得一提的是，2000年至2010年间，天津的人口增速为29.3%、名列全国第三位，但2010年之后的十年里天津人口增速仅为7.17%，已经十分接近全国平均增速。无疑，天津的吸引力在呈现下降趋势。

未来十年一线城市的人口增速是否延续过去十年的轨迹？从国外的经验看，当经济结构中服务业占比越来越高，超大城市对人口就业的吸引力将增加，如果该规律同样适用于我国，则意味着一线城市的吸引力在未来十年或将有增无减。但我国对特大城市的发展一直采取管理措施，其中北京市对外来人口入户的管理程度最严格。

趋势二：广东和浙江成为最有吸引力的热土。过去10年里人口增速最快的是广东和浙江，广东在过去10年里人口增加了2170万，浙江人口增加了1014万，这两个省的人口增速分别为20.81%和18.6%。这两个省在2000至2010年间的人口增速分别为20.7%和16.4%。可见，广东的人口增速一直保持在快速轨道上前行，浙江的人口增速还出现了加速的现象。

在全国人口增速放缓、城市化进程放缓的背景下，广东和浙江依然保持人口的高速增长，说明这两个省地区的经济活力的确是非同凡响。经济活力与人口形成正反馈，将带动房地产市场的繁荣。

趋势之三：中部地区的人口止跌回升。六普的数据揭示了2000至2010年间人口流动的主要趋势是从中部地区流向东南沿海地区，这十年间人口减少的省份有重庆（减少6.6%）、湖北（减少5.0%）、四川（减少3.4%）、贵州（减少1.4%）、安徽（减少0.6%）。这五个省份的七普数据较六普数据分别增加11.2%、0.9%、4.0%、10.9%、2.5%。重庆和四川的人口在2010之前的十年里流出较多，而2010年之后出现明显的回流趋势。安徽和湖北的人口回流虽然没有重庆和四川明显，但至少已经止跌回升，出现了正增长。

笔者认为，中部地区的人口回流与经济增长有关，也与人口结构有关。最近十年这些中部地区的经济增速较快，带动了就业的快速增加。人口回流的另外一个原因可能是第一代农民工已经接近退休年龄，第二代农民工的孩子开始进入上学年龄，由于住房和孩子教育的缘故，有些农民工开始选择回流故乡。

由于省会城市的教育资源相对发达，这些城市通常是人口回流的首选目的地。这些人口成为中部地区省会城市房地产市场的主要需求之一。

趋势之四：东北人口流出在加剧。七普数据显示有六个省份的人口在过去10年里出现负增长，东北三省是人口减少比例最高的地区，其中黑龙江的人口减少了16.8%、吉林减少12.3%、辽宁减少2.6%。另外三个人口负增长的省份是内蒙古、山西、甘肃。

东北地区拥有我国最富饶的土地，工业基础雄厚，人口流出的趋势的确引人关注。