杭州2011年二手房：成交万余套 不足上年五成

         2011年杭州二手房交易量相比上年大幅下降，截至2011年12月20日，透明售房网数据显示，全年总计11348套的成交量不足上年成交量的50%，二手房的年成交量已经连续两年腰斩，甚至倒退至2002年水平。历时两年的调控，作用已凸显，业内预计，今年杭州二手房价格将会回归至相对合理价位，但存量房源去化仍是大问题，二手房成交回暖幅度有限。

        二手房成交量接连下挫

        60方以下二手房成交最多

        2011年全年各月成交量中，仅有1月份突破2000套大关，全月成交2248套，4月和5月仅为1100余套，其余各月均未突破1000套。而传统的二手房旺季“金九银十”几乎为全年的低谷。

       2011年，楼市调控政策深入，越来越多的投资型客户被挤出楼市，刚性需求占购房者的比例越来越大。与此同时，各项政策也给刚性客户带来了很多困扰，致使越来越多的购房者选择了观望，市场观望情绪越来越浓厚，也导致了二手房成交量的接连下挫。按交易面积各区间的统计数据来看，2011年60平米以下区间的成交比重始终处于首位，占40.85%，与上年相比，其在市场整体交易比重中的所占份额下降了3.56%；60-90平方米区间的成交比重与上年所占份额相比基本保持一致，因而90平方米以下的成交比重较去年小幅下挫。但140平米以上的市场占比为9.1%，与上年6.57%相比上升了2.53%。

       限购限贷政策严格执行，不仅将投资型客户挤出楼市，同时也误伤了一批改善型需求客户，刚性需求成为市场成交的主力。而贷款难度的增加，利率上浮，在政策打压和舆论导向的双重影响下，改善型需求受到较大程度的遏制，导致其在市场中的所占比重随之下降。随着近年来居民生活水平的日益提高，客群的置业需求的多样化也愈发明显，改善型购房者的首选条件并不仅仅是性价比的高低，而更注重房屋的整体品位、交通条件、区域配套设施等一系列综合水平，因此一部分改善型客户会选择品质较好、景观更佳的商品房置业。与此同时，一部分超大户型的二手房成交量却显著上升。由于大户型的整体成交量小，且基本保持稳定，在整体二手房市场萎缩的情况下，其占比呈现上升趋势。

        据我爱我家的二手房成交客群构成数据统计显示，出生地非杭客户占整个二手房购房者的比重为63%，与上年相比，下降2.07%。随着城市化进程的加快，外地来杭创业、就业的青年逐年增加，因而不少新杭州人选择在杭购房置业，进而使得出生地非杭客户的购买比例较高，成为购房的主力。同时，由于限购政策的执行，一部分非杭州出生的客户因未在杭州就业或落户，置业者的比例有所下降。

        预计今年成交回暖幅度有限

        成交热点将沿轨道交通外移

        2011年对房地产市场而言，调控政策贯穿全年，从未有所放松。限购、限贷、购房贷款利率全面上浮、提升购房付款比例等一系列抑制购房需求的严厉措施成为了影响房地产市场走势的关键。国家出台房地产调控政策旨在抑制不合理住房需求、加大供给力度，从实际成效来看，调控效果已经非常明显。加之住房信息将实现全国联网，异地购房的记录也可实现查询，因而抑制投机投资购房的措施将大大增强。

        2011年二手房市场成交量已经倒退至10年前，因而在今年，随着商品房价格的回归合理，二手房的价格也将回归理性，考虑到今年调控政策仍将延续，保障性住房的供应量加大和新房的大量入市，存量房数量节节攀升，因此今年杭州的二手房价将稳中有降，随着二手房价格的下探，市场中观望的情绪将逐渐释放，成交量也随之回升。但由于商品房的存量也不容小视，加之开发商普遍选择低价入市，而二手房东存在个体的差异，因而商品房或将分流部分二手房客户，成交回暖的幅度有限。

        我爱我家市场研究中心预计：从短期来看，严厉的楼市调控政策，尤其是针对投资投机炒房行为的政策丝毫不会松动。但从长期来看，自住购房群体，包括婚房等首次置业需求和改善购房需求等将受到政策的支持和鼓励，因而刚性需求置业以及自住型的改善置业仍将是今年二手房市场上的购房主体。去年中央经济工作会议要求“房价合理回归”，因此“限购”政策本身还会延续，至少在长效机制形成之前，“限购”政策暂时不会取消。此外还要求“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，即需要在保证供应结构合理的前提下，促进中低端市场发展，支持刚性需求的正常释放，而当前首付成数、贷款利率均创历史新高，与未来政策要求相违背，因此，今年针对首次购房者的“限贷”政策门槛将会有所降低。换言之，从贷款成数、利率、税费、限购尺度等各个方面都将给予首次置业、首次改善类人群一定优惠和松绑，这不仅不会造成房价的报复性反弹，而且有利于恢复房地产市场的活力，有利于促进房地产市场健康发展。

       2009年－2010年，九堡下沙等近远郊区域的房价出现了较快上涨，这也严重透支了这些区域房价进一步上涨的动力。面对严厉的楼市宏观调控，九堡、下沙、乔司、临平等区域的商品房价格已经出现了较大幅度下跌，房价逐步回归理性。而城市核心区的房屋因其稀缺性、各种配套设施的完善性，房价受政策影响而产生的波动非常轻微。随着市内可开发空间的越来越小，2011年政府的土地供应、商品房建设，以及保障房的建设也将主要集中于近远郊区域，因而这些区域内房源供应量的增加，以及相对实惠的房价将吸引更多的购房者到郊区买房置业。2012年10月，杭州地铁一号线将开通，配套逐步完善，近远郊区域的居住价值不断提升。九堡、下沙、乔司、临平，极大地拉近了远郊区与市中心的时空距离。在交通、医疗、教育、购物、娱乐等各类市政设施的不断完善下，郊区的二手房市场也将快速成熟，并成为交易热点。