新一年房奴担子更重 房贷基准利率升至7时代

        2011年2月9日、4月6日和7月7日，央行的连续三次加息，从今年1月1日开始算总账了，5年期以上贷款基准利率从去年初的6.4%上调为7.05%，上涨幅度约10%，房贷基准利率正式步入“7时代”。

        房奴担子更重了

       100万元30年期房贷的还款变化

        以30年期100万贷款为例，以等额本息方式，在执行新利率后，30年期100万元房贷还款变化。

        不过，在今年1月份的还贷的数额中，还包含了去年12月份原利率的一部分。比如若银行还款日为15日，则1月15日所还房贷中，1月1日至15日是按照新利率计算，12月部分则是按照原先的利率计算。而2月份所还的房贷数额，才是新贷款利率实行后的真正房贷。

        目前，部分银行会对房贷客户提供短信通知服务，提醒客户房贷月供将随着新利率的执行而有所增加，不过因为短信中可能不能提供准确的增加金额等信息，因此建议每一位房贷客户在还款前最好找银行查询准确的月供额，或者超额存入按揭款，以免发生扣款不足造成不良还款记录。

        公积金利率同步上调

        商业贷款利率上调的同时，公积金贷款利率也作出调整。

        杭州市住房公积金管理中心网站上，2011年7月6日就贴出了关于个人住房公积金贷款利率提高的公告。杭州市公积金管理中心的工作人员表示，从2012年1月1日起，将按现行的公积金贷款利率标准执行。

       公告称，首套个人住房公积金贷款利率标准为，贷款期限为5年期以下(含5年)的贷款年利率为4.45%；5年期以上的贷款年利率为4.90%。改善型二套房个人住房公积金贷款利率标准为，贷款期限为5年期以下(含5年)的贷款年利率为4.895%；5年期以上的贷款年利率为5.39%。

        此次调整后，已办理此类公积金贷款的市民月还款额也将有不同程度的提高。

       以一笔50万元、为期20年的公积金贷款为例，若按去年初4.3%的基准利率计算，月还款额为3109.52元；此次利率调整后，月还贷额为3272.22元，相当于每月多还162.7元。而根据申请时间的不同，市民们每月增加的月还款额从54.7元到162.7元不等。

       提前还贷划算吗？

       虽然利率有所上浮，每月月供提高幅度较大，但如果客户想提前还贷，还得算算账。

       某股份制银行个贷部的工作人员介绍，根据测算，提前还房贷不一定划算，可能需要交纳一定金额的违约金等。此外，使用等额本金和等额本息的方式还款的人，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，提前还贷也不能有效节省利息支出，所以意义不大。

       还有一批曾经享受过优惠利率的房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息都可能会比支付贷款的利息高，同样没有必要提前还贷。而且一旦未来银行银根收紧，申请贷款就会很艰难，不仅有可能要等待额度，在利率上还会有不同幅度的上浮。

        另外，因为现在限购限贷政策的出台，如果客户将手上余款用于提前还贷后，今后再以优惠利率得到贷款的可能性短时间几乎不会再有。

        当然，对于房贷利率按基准利率执行，甚至上浮的客户，如果资金宽裕且没有其他投资渠道，那还是先提前还款算了。

       等房贷的队伍在这两个月有望全部放行

       由于2012年的前两个月信贷投放较为充裕，因贷款额度紧张在去年底积压的房贷有望在春节前后全部获得放款。

       记者从多家银行了解到，2012年1、2月份的信贷额度比较充裕，明显比2011年的整体信贷投放计划宽松。预计去年因贷款额度紧张积压的“排队”房贷，有望在春节前后全部获得放款。

       去年不少银行在切割信贷规模时，是按照月度来进行划定，这样一来，贷款规模就受挤压得比较厉害，以往正常情况全部流程走完可以一两个月放的贷款，甚至拖了半年。有些客户实在等不及贷款发放，最后只能撤销贷款申请。

        另外，可能不少准备在今年新购首套房的客户看到以下这段话会比较开心。记者从多家银行个贷部获悉，去年首套房贷利率有望下调。除了存量房贷外，记者也咨询了几家银行新增首套房贷的利率政策，因为今年的额度还没有下来，这些银行并不能给确切的答复，但他们预测，今年的首套房贷利率应该是逐渐放松的趋势。虽然新一年的具体贷款额度没有分下来，但是从去年下半年开始，各大银行的额度就比较宽松了，因为现在房地产成交量也下来了，房贷需求并不是很旺盛，基本上来申请的都能申请到了。据介绍，首套房贷利率有望回归基准，申请二套房贷款如果能购买一点产品，或是成为银行的贵宾客户，也可以由原来的上浮15%改成上浮10%。