叶檀:2012年房地产没有春天

        2012年，房地产依然不会迎来春天，更别说艳阳天。

　　2011年，托上半年房地产销量的福，房地产企业可以维持全年业绩，2012年冰山融化无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业今年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升就会成为卡住房地产企业脖子的两把大钳子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，2012年会是非常难过、不堪回首的一年，有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。

　　延续2011年趋势，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。

　　根据70家房地产上市公司披露的2011年第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。现金流较好的房地产开发商也在降价促销，目标就是成为未来市场的主导者。

　　房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。

　　据《中国证券报》记者不完全统计，去年6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。

　　这并不是开始，也不是结束。据清科研究中心的研究数据显示，2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。去年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。去年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至去年10月中旬，房地产行业并购案例已达90余起，超过2010年全年的并购数量。

　　目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。

　　并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。

　　随着绿城出售土地，与中投合作，并购重组延伸到现金流紧张的大型企业，2012年这一趋势将延续，并且加剧。对于购房者而言，刚性需求占据主导，考虑的是个别楼盘的性价比，而不再是房地产的整体投资收益。