2012杭州楼市猜想:限购何时"松绑"?房价底在何方?

            2011即将过去，在这一年中，杭州楼市经历了太多的跌宕起伏，楼市的健康发展是每一位购房者与业界从业人员所希望看到的，时至年底，在即将迎来的2012年，楼市又会朝着怎样的一个方向发展呢？2012年楼市又将呈现怎样的变化呢？我们可以大胆预测。

         预测杭州的房地产市场，难度不小。这当中的难度来自于中国社会处于城市化的过渡期，中国经济又处于财富再分配的转型期，这就决定了房子对老百姓而言，既是生活必须的消费品，又是寄予了无限厚望的投资品。多重身份的房地产在复杂的环境中，会有着怎样的前途和命运？

         2011年的杭州楼市，调控力度之猛堪称史无前例，在即将到来的2012年，杭州楼市又会演绎怎样一出扣人心弦的“戏”，让人充满了期待与猜想！

         猜想一：限购令还能持续多久？

         临近年关，部分城市的“限购令”期限将至。尽管未公布正式文件，但住建部已经放出风声：地方限购到期延续，房地产调控政策不存在放松可能。

       12月4日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。

        点评：自如果现在对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发报复性反弹，从而抵消楼市调控刚刚取得的成效。更值得关注的是，在限购延期之外，多项调控政策仍在储备。因此地方短期内试图“越狱”基本上不大可能了。

         猜想二：房价会否探底？

        调控中的楼市，风声鹤唳。

        据搜房网数据监控中心监测统计的47个大中城市中，逾7成城市11月的成交量环比呈下滑趋势，其中超9成城市签约量不及去年同期。北、上、广、深一线城市成交量环比涨跌参半，但与往年相比却无一例外全线下跌。

       点评：受限购令的影响，楼市购买力被大幅度缩减，绝大多数城市的成交量仍处于历史低位，期望回归到往年的成交水平仍有着较大的难度。

        伴随着低迷的成交量，杭州开发商有些HOLD不住了，陆续推出特价房源，房价开始或明或暗下滑。高位购房的业主也HOLD不住了，他们难以坐视资产贬值。而购房人群，在深表欣慰的同时，纠结也随之而来。如果限购真的短期难以松绑，相信房价很快将到达“底部”，届时房产界将迎来一次深层调整。

        猜想三：杭州房产业还有多大发展空间？

        从当前的杭州楼市环境看，新政作用力已经显现，但影响力依然有限。虽然成交量大幅下滑，但调控根本目的之房价并未出现较大幅度下降。而新政力度最大的条款限购限贷政策的持续，也预示着短期内楼市将依然持续遇冷。

         这样的信号带给开发商和购房者持续消极的心态，消极心态为楼市形成突破的重要条件，房价将出现可能的下行空间。

         点评：开发商面对政策从紧下的楼市供过于求，一般采取两种措施：一是采取保守策略，推迟开盘或减量开盘；

        二是采取激进策略，首先以各种方式开始争夺意向购房客户；

        其次，吸引人气的活动战术将再次活跃，特别是多种资源整合下的活动，如媒体互动、区域关注等成为新潮流；在多家品牌房企已拿出降价底牌也意义不大的时候，不排除如绿城一样宣布“腾转项目”的房企会逐渐出现。

         猜想四：商业地产“蓝海”一片大好？

         从杭州近几个月的成交榜前十强中可以看出，商业地产项目基本上占领了“半边天”——11月5个商业地产项目上榜、10月有4个、9月有5个……

          业内有专家认为，从2010年开始，商业地产将进入黄金发展的十年，面临着重大机遇，但就浙江市场而言，商业地产却相对薄弱。

         点评：浙江房地产市场长期以来一直以商品住宅为主，非住宅物业相对不多，而并且一些开发商对商业地产的融资投资、规划设计、经营管理等方面的经验不足，也导致了一些商业地产陷入困境，且影响到周边物业配套的使用价值，因此无论从提升城市功能的需要，还是从开发商经营模式创新角度，商业地产都已成为浙江省房地产行业发展的难点，因此这片“蓝海”会不会变成“红海”，还有待验证。

          猜想五：房产税会出台？

          在十一届全国人大常委会第二十三次会议上，财政部部长助理王保安表示，将针对房地产市场发展实际情况，加快税收政策的制定，抓紧总结重庆、上海房产税试点经验，加快推进房产税实施，进一步发挥其在房地产市场运行中的调控作用。住建部部长姜伟新亦表示，采取税收办法对房价进行调节，是一个“非常重要的意见”。

         房产税的征收又将有何新动向？征收方向会如何？坊间又传出很多猜测。

          点评：年初，重庆、上海房产税试点，业内普遍认为两个试点城市的模式有可能进一步在全国推广。但到目前为止，两地房产税的征收效果却很无力，再加上信息统计上尚存在技术难题，法理上的障碍也未去除，要在全国推广不大可行。

           猜想六：两个房地产市场并行？

          住建部副部长齐骥12月5日接受媒体采访时表示，明年新开工保障房项目不会有今年1000万套这么多，但也要比去年的590万套要大幅度地增加。

          齐骥称，明年要一手抓新的项目开工，一手要继续推进今年结转过去项目的续建和完工。明年对保障性安居工程建设的资金投入和施工力量的组织都要比今年还要大一些。

          点评：尽管中央层面对地产调控的基本思路和对策依然是坚持不放松，但其中还是蕴藏了一些变化，三年3600万套保障房建设的目标已经做出调整。

          如此大规模的保障房建设，所需资金是一个天量，尤其在地方政府土地财政收入减少，又要加大保障房建设的情况下，难免会“巧妇难为无米之炊”。在通过各方努力，克服各种困难的情况下，今年的1000万套已经开工。但明年如果继续保持这种力度，加上今年新开工的续建，对资金的要求更大，想要实现“两个房地产市场并行”尚需时日。