编者按：调查显示，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，一线城市房价出现了两个“２０％现象”：一是万科、绿地等大型房企部分项目降幅超过２０％；二是北京、深圳等热点城市郊区商品住宅价格降幅超过２０％。二、三线城市房价也出现松动。１２月１日公布的数据显示，１１月份百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大。因量价低迷，成都市举行的秋季房交会，甚至都没有公布成交数据。
“限购令”何去何从？——楼市“限购”一年间
“限购令”执行近一年，全国有１１个城市出台的限购政策将到期，其中明确表态延续“限购令”的只有海口市。一些年初未设定“限购”期限的城市出现变通迹象。
２０１２年楼市“限购令”何去何从？围绕“限购令”能否延续、该不该退出、退出的条件等热点问题，“新华视点”记者追踪采访。
限购政策频现“裂缝”一些城市态度“暧昧”
２０１１年１月２６日，针对房价过高、上涨过快的城市，国务院常务会议提出实行楼市“限购令”。全国共有４６个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策。
但记者近期调研发现，限购政策实施一周年，一些地方政府出现了外紧内松、明紧暗松、始紧后松等现象，频频向市场闪现出政策缝隙。综合来看，主要有四种类型：
静观其变型。尽管国务院领导近期多次表态，现有房地产调控政策不会放松。但一些城市主管部门负责人表示，截至今年１０月底，除北京外，全国一二线城市土地成交金额同比降幅超过２０％。地方“土地财政”收入锐减，明年如何延续“限购令”，应该进一步观察。为此，大多数限购城市至今未表态是否延续。
明修栈道型。今年１０月１１日，广东佛山市住建局发文替“限购令”松绑，提出除了“对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员”可以免除限制外，本市户籍家庭在现有住房套数基础上，允许增购一套每平方米７５００元以下的住房。由此，佛山市成为首个宣布放松限购政策的城市。迫于各方压力，佛山市住建局已宣布暂缓执行松绑政策。
暗度陈仓型。１１月初，成都市将购房者资格交由开发商审核，并可先办理备案，等到办理房产证时再由房管部门审核。业内人士指出，成都市的做法是利用合同备案与办理房产证之间长达两年的时间差，来为“限购令”松绑。该政策试行一周后，成都市也被迫暂停。
投桃报李型。１１月底，北京市出台享受优惠政策商品住房的新标准，购售双方税负最高可减免１２万余元。此前，南京、常州放松公积金住房贷款，马鞍山市对首套房免契税。同策咨询研究中心总监张宏伟评价说，表面看上述城市没取消“限购令”，但其目的仍然是为楼市“松绑”。
房价初现“稳中有降”“限购令”仍应延续
无论“限购”政策有多大争议，但纵观近６年的楼市调控，“限购令”是一剂立竿见影的猛药，让房价真正走出“越调越涨”的怪圈。
调查显示，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，一线城市房价出现了两个“２０％现象”：一是万科、绿地等大型房企部分项目降幅超过２０％；二是北京、深圳等热点城市郊区商品住宅价格降幅超过２０％。
二、三线城市房价也出现松动。１２月１日公布的数据显示，１１月份百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大。因量价低迷，成都市举行的秋季房交会，甚至都没有公布成交数据。
ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹说：“开发商聚在一起，大家开玩笑似地说，限购真是把企业弄得‘生不如死’。”
“限购令”在有效抑制楼市狂躁的同时，也勒紧了地方的“钱袋子”。有关统计显示，今年前１０个月，主要城市土地流拍５７５宗，较去年全年增加１１０％；成交地块中也有６０％是底价成交。
一些业内人士还担忧“限购令”的副作用。副院长陈晟说，因为“限购令”效果明显，应防止政府部门形成长期的“限购依赖症”，从而忽视房地产改革的制度性建设。
但有关专家认为，“限购令”取得的成果仍是“初步的和短暂的”：不少城市房价仍然平稳，一些城市房价只是“稳中有降”。即使降幅略大的城市也只是对前期疯涨的“修复”，仍处在“高价区间”。
值得注意的是，普通消费者更支持延续“限购令”。在北京、上海和重庆，接受采访的十多位市民都认为，如果２０１２年取消“限购令”，房价将出现“严重的报复性上涨”，楼市调控成果“将毁于一旦”。
“限购”退出待时日配套改革需“到位”
“限购政策要退出，需要具备一系列条件。”北京市维拓建筑设计集团副总建筑师张根说，但目前保障房建设还任重而道远，房产税还在试点阶段，现在还不是为“限购令”松绑的时候。
事实上，一年来中央调控楼市决心坚定，国务院领导要求“各级政府切实担责，巩固楼市调控成果”。刚刚召开的中共中央政治局会议明确提出，坚持房地产调控政策不动摇。
“限购令”究竟何时退出？对此，上海市房地产科学研究院副院长严荣分析说，今年初“国八条”指出：“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”这个“一定时期”较为模糊，留下了弹性运作的空间，这种空间是一个供各种力量博弈的舞台。
中国人民大学近期发布研究报告指出，在房价回落的冲击链中，承受力最差的是地方政府。“２０１２年地方财政难以忍受房地产价格超过２５％的下滑。”
全国人大常委会委员吴晓灵认为，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。
财政部财政科学研究所所长贾康近日表示，未来房产税进一步推开的大方向已经明确，但目前还未到全面推开的地步。他透露，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。
国务院也明确要求，要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。
有关专家认为，这个“治本之策”主要包括三个方面，除了以房产税改革为主的税收调节机制外，另一个就是保障性住房比重的加速提升，第三个就是信贷调控制度的完善。“无论从哪个方面看，限购政策的退出都需要假以时日。”
社科院学者称中国房地产市场步入衰退期
调控政策下，房价出现下调态势，但中国社科院学者邹琳华判断，房地产市场低迷的本质原因是“市场衰退”。
2011年12月9日，在中国社会科学院召开“《住房绿皮书》发布会暨2011～2012年住房形势与政策研讨会”上，课题组成员邹琳华作出上述判断。他认为，所谓限购政策抑制购房需求，只是一种假想，因为“限购门槛过低”，对大多数刚性需求者限购基本无效；投资投机者有多种途径可以绕开限购；此外限制产权登记并不能制止交易，如果供需矛盾强烈，买卖双方仍然可以像小产权房交易一样，通过民间合同、代售等协定达成交易。
在他看来，限购政策可能抑制供给，在一定程度上起到支撑房价信心的作用，此外在抑制住房需求的同时也保存了一部分的住房需求，这使得部分人认为“政府只要做一些轻微调整，市场就可以重新恢复景气”。
但他认为，部分地方政府的阳奉阴违、曲意放松，使限购政策已经名存实亡。地方政府负责限购的“具体制定和执行尺度”，但某些城市仅“限购”核心城区或者中心内环区域，而该城市所有的新楼盘都在限购的区域以外，这实际上没有什么限购，反而出现“被抢购”。在住房限购政策的户籍、纳税和住房证明三大门槛中，地方政府都有放松的余地。历史经验证明，由于庞大利益集团的存在，政府很难有效调控房地产市场。
因此，邹琳华认为，对于绝大多数城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小，限购最多只是目前楼市下行的一个诱因，并不是主要原因。否则住房供应紧张，房价潜在上涨动力强烈，限购政策会在实施层面被完全瓦解。
他指出，“拐点”早在2010年市场最狂热时出现，中国房地产市场已在周期的下行阶段实质运行，处于衰退阶段。
他建议，开发商尽早放弃不切实际的救市期盼，快速降价回笼资金，才可能在市场中生存下来，否则有可能被市场淘汰；投资者则应谨慎入市抄底。■
邹琳华：限购最多只是目前楼市下行的一个诱因
中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社于12月9日在中国社会科学院召开“《住房绿皮书》发布会暨2011～2012年住房形势与政策研讨会”并发布中国住房发展报告（2011-2012）。对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价，并给出相关政策建议。
经济学博士邹琳华（微博）在会上表示，对于绝大多数限购城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小，限购最多只是目前楼市下行的一个诱因，并不是主要原因。如果住分供应紧张，房价潜在上涨动力强烈，限购政策将在实施层面被完全瓦解。
以下为文字实录：
邹琳华：尊敬的领导、嘉宾，各位媒体朋友上午好，今天我讲的主题是透过政策的迷雾看中国房地产周期波动。
大家都知道，今年我们房地产市场出现量价齐跌的新现象，2011年我国一、二线城市房地产交易持续低迷，降价风波从北京、上海、深圳等地开始悄然蔓延，一些知名房企也跟进了价格调整，部分楼盘价格下调了50%，前期高价购房者为此发起了系列“维权”活动，愤怒的购房者甚至打砸了售楼处。对于本轮房地产市场低迷的原因，多数人认为是由以限购为代表的严厉调控政策所导致。通过我们进一步观察发现，房地产市场价格走势只是一种假象，市场衰退才是下跌的本质。
所谓限购政策抑制购房需求，只是一种假想：一是限购门槛过低，对大多数刚性需求者限购基本无效；二是投资投机者有多种途径可以绕开限购；如果说增值预期很强，投资投机者完全可以通过注册公司等途径来达到批量购房的目的。三是限制产权登记并不能制止交易，目前所谓的限购只是新址产权交易，如果供需矛盾强烈，买卖双方仍然可以通过民间合同，以及代售等协定达成交易。像随时有可能被作为非法建筑拆除的小产权房，都有大量的非单项民间交易，而没有强拆，没有政策过户前景的商品房，为什么不能够先通过民间合同进行交易呢？
限购政策可能抑制供给，并在一定程度上起到支撑房价信心的作用。对于一个售房者而言，他在作出售房决策前，必须考虑到无法再购买回来的可能性。对于开发商而言，如果购买成立的话，最佳的选择是把房囤在手上，而不是出售。很多人认为，限购在抑制住房需求的同时也保存了一部分的住房需求，只要一些住房需求存在，政府只要做一些轻微的调整，就可以使市场重新恢复景气。
部分地方政府的阳奉阴违、曲意放松，使限购政策名存实亡。地方政府负责限购的具体制定和执行尺度，在实施层面如果限购会非常容易，某些城市仅限购核心城区或者中心内环区域，而该城市所有的新楼盘都在限购的区域以外，实际上没有什么限购，反而被抢购。在住房限购政策的户籍、纳税和住房证明三大门槛中，地方政府都有放松的余地。历史经验证明，由于庞大利益集团的存在，政府很难有效调控房地产市场。
综上所述，对于绝大多数限购城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小，限购最多只是目前楼市下行的一个诱因，并不是主要原因。如果住分供应紧张，房价潜在上涨动力强烈，限购政策将在实施层面被完全瓦解。
限购政策目前继续存在的真实意义在于，在已经开展限购的条件下，放松限购会对市场释放政府托市的信号。我们热情所谓最有效调控政策的限购，既没有想象中的磨砺，也不是当前楼市低迷主要原因的事实。结合楼市现状，我们将会豁然发现“拐点”早已在2010年市场最狂热时，中国房地产市场已在周期的下行阶段实质运行，中国处于房地产的衰退阶段。
考虑到三四线城市周期稍微滞后，数据经过区域加总后将产生中和效应，一、二线城市的衰退实际上是很显著的。对于造成本轮房地产周期下行的可能原因主要有几点：1、目前房价已经充分反映了人们对住房市场的各种乐观预期。在没有新的支持房价上涨的重大因素出现之前，市场只好选择下行调整。2、经过多年的持续景气，中国房地产获得大发展，房地产供给猛烈可能已经能够较好满足每年新增需求的需要。2010年全国共有房地产开发企业8万多个。3、2008年下半年以来的刺激政策，过渡透支了未来的住房市场需求。高起的房价，使很多购买者可望而不可及。4、宏观经济环境已经发生了变化，不再支持房地产市场的持续繁荣。5、抛售房产对外移民的可能性。
如果说房地产市场已经进入周期下行，或者是衰退的阶段，作为开发商，应尽早放弃不切实际的救市期盼，快速降价回笼资金，也就是通俗的讲的“跑得快”，这样才可能在市场中生存下来，如果继续期盼政府救市，有可能被市场淘汰。作为投资者应细心观察市场动向，谨慎入市抄底。无论什么时候，抄底都有可能面临财富收紧的局面，财富收紧的速度会加快，甚至可能成为负资产的企业。
以上是我简单的汇报，谢谢！更多内容请看《住房绿皮书》第八章之专题分析“透过限购的迷雾看中国周期波动”。
邹琳华:限购对供求影响很小 楼市处于下行周期
今日，中国社会科学院召开《住房绿皮书》发布会暨2011～2012年住房形势与政策研讨会”并发布中国住房发展报告(2011-2012)。对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价，并给出相关政策建议。中国社会科学院财贸所博士邹琳华在会上表示，所谓限购政策抑制购房需求，只是一种假象。中国房地产市场已在周期的下行阶段运行，处于衰退阶段。
邹琳华指出，今年房地产市场出现量价齐跌的新现象，我国一、二线城市房地产交易持续低迷，部分楼盘价格下调了50%，对于本轮房地产市场低迷的原因，多数人认为是由以限购为代表的严厉调控政策所导致。“但我们通过进一步观察发现，房地产市场价格走势只是一种假象，市场衰退才是下跌的本质。”
对于限购政策的作用，邹琳华认为，限购政策抑制购房需求，只是一种假想。限购门槛过低，对大多数刚性需求者限购基本无效。投资投机者有多种途径可以绕开限购。
部分地方政府的阳奉阴违、曲意放松，使限购政策名存实亡。地方政府负责限购的具体制定和执行尺度，某些城市仅限购核心城区或者中心内环区域，而该城市所有的新楼盘都在限购的区域以外，实际上没有什么限购，反而被抢购。在住房限购政策的户籍、纳税和住房证明三大门槛中，地方政府都有放松的余地。历史经验证明，由于庞大利益集团的存在，政府很难有效调控房地产市场。
对于绝大多数限购城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小，限购最多只是目前楼市下行的一个诱因，并不是主要原因。如果住分供应紧张，房价潜在上涨动力强烈，限购政策将在实施层面被完全瓦解。
邹琳华认为，限购政策目前继续存在的真实意义在于，在已经开展限购的条件下，放松限购会对市场释放政府托市的信号。所谓最有效调控政策的限购，既没有想象中的磨砺，也不是当前楼市低迷主要原因的事实。结合楼市现状，我们将会豁然发现“拐点”早已在2010年市场最狂热时，中国房地产市场已在周期的下行阶段实质运行，中国处于房地产的衰退阶段。
2012年楼市五大猜想：楼市降价你心里有底没
与楼市热销时相比，开发商显然已经放低姿态了，眼下是买房好时机吗？明年房价会不会降得更低？
·猜想1：政策是否会加码？
未来一段时间，各地的推盘压力仍然较大，可能会出现全国性的楼市降价潮。楼市调控关键期，为防止房价出现反弹，有关部门会不会对调控加码？包括更严厉政策储备、加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。
·猜想2：限购令是否会延续？
近期国务院总理温家宝在圣彼得堡的讲话，中国楼市今明两年基调尘埃落定了，温总理表示，中国下调
房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。所以，指望近期楼市调控能够松动，显然不现实。也就是说，限购令等调控政策在年末以及明年继续延续的可能性甚大。
·猜想3：购房时机是否来临？
与楼市热销时相比，开发商显然已经放低姿态了，眼下是买房好时机吗？明年房价会不会降得更低？
·猜想4：不涨已成定局？
宏观调控对2012年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用，再加上“买涨不买跌”的心理影响，明年房价大幅上涨是不可能了，将逐渐进入深度调整期，这种调整说明白了，直接体现的就是打折促销，折扣的加大会让房子价格渐趋合理区间，也就是说，买房会比过去更合适。明年全国还将有大量建成保障房推向市场，可满足贫困和边缘人群的刚性需求，更促进了房价逐步回归到合理水平。
·猜想5：市场重新洗牌？
在调控政策下，2011年的冰城楼市有些跌宕，但不仅是房价和销售起落。受融资渠道、土地价格、政策调控的影响，更会引发房地产开发企业的变革。业内专家表示，2012年，除了房产市场供应调整外，另外一个大调整就是，房产开发企业的快速整合，部分投机者将面临破产倒闭。这预示着全国房产市场将重新洗牌。
对于房企而言，此轮调控也是其健康发展的有利契机。一些房地产企业会遭遇破产重组，这是大势所趋。房地产公司过去是依靠杠杆、囤地、土地增值，而不是靠造好房子创造价值。依靠简单的规模效应、简单地消耗土地，这种成长是不真实的。而调控恰恰是对房地产行业的一种修正，调整过程将是去杠杆化和去泡沫的过程。绿城几年间的膨胀，可说是中国楼市高歌猛进的一个缩影，其眼下遭遇的风险，也恰是中国楼市迟早要经历的一堂课。只有重组之后，房地产行业行业才能变得健康，不需要依靠泡沫来维持盈利。