公共维修资金新政 破解住宅大修难题
2013/8/19 9:02:24 | 作者： |
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公共维修资金（简称公维资金）是楼房的“保命钱”，但因多小区出现房屋漏雨、电梯安全等隐患，申请公维资金时却较难，一定程度上导致公维资金使用率较低，业界多有呼吁简化申请使用程序。
7月30日，市住建委就《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》公开征求意见，规定应急使用公维资金的小区将可快速修房。新政也引发了新一轮讨论。此前申请使用难点有哪些？新政策如出台会带来哪些变化？业主对新政的担忧有没有办法规避？本报今日推出专题报道，关注并讨论以上问题。
资金使用
已用公共维修资金仅占总资金1.55%
记者从相关部门了解到，近几年北京市公共维修资金的使用量呈快速上升趋势，2012年使用资金1.87亿元，较2011年增长93%；今年前7月的使用量，已接近去年全年总数。但即便如此，自2008年开始使用公维资金至今年6月底，全市累计使用的公维资金也仅占归集总数的1.55%。
电梯、防水占大头
据介绍，截至今年7月底，6年来北京市累计使用商品住宅专项维修资金5.78亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等6138个项目。今年前7个月的使用量为1.79亿元，已经接近去年全年的使用量1.87亿元。预计今年全年使用量可能同比增长达100%。
数据显示，2009年北京全年全市使用公维资金0.3亿元，累计维修项目486个；2010年使用0.53亿元，同比增长74.23%；2011年使用0.97亿元，同比增长85%；2012年使用资金1.87亿元，同比增长93%。
市住建委相关负责人介绍，电梯和屋面防水维修工程，是公维资金的主要支出项目。今年1-7月份全市使用的1.79亿元公维资金中，其中电梯维修使用7194万元，占40%；屋面防水维修使用6504万元，占36%；其他方面，供水系统维修使用1474万元，消防系统维修使用747万元，门禁维修使用397万元，给排水管线维修使用399万元，外墙及其他维修使用1274万元。
2012年全年使用的1.87亿元公维资金中，电梯维修使用占38%，屋面防水维修使用占35.5%。
1300个小区受益
尽管使用量逐年上升，但与归集的公维资金总数相比，使用率仍只占很小的比例。
据市住房资金管理中心提供的数据，截至今年6月30日，全市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，全市累计共有1300个小区使用商品住宅专项维修资金5.38亿元。以此计算，累计使用的公维资金仅占归集总资金约1.55%。因此，很多人质疑公维资金申请使用难。
对此，市住建委有关负责人表示，不应单以这个比例定义使用的难易程度，“早些年归集资金少，近几年归集的资金数额比较大，但近几年才归集资金的房屋，一般还没到大修的维修周期。”
按照相关规定，一般住宅房屋投入使用5年后会逐步进入维修周期。结合房屋建造使用实际情况，一般情况下，屋面防水中大修应在10-15年进行一次，电梯中大修应5-8年进行一次，其他共用部位、共用设施设备应结合房屋实际使用情况制定相应的维修计划。
“确实有小区在申请使用公维资金时遇到困难”，该负责人表示，7月30日《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》公开征求意见，新政实行后，一些应急使用公维资金的小区将可快速修房。
资金申请
四大原因导致公维资金申请困难
资金与业主“对不上号”
据了解，1998年，建设部、财政部发布《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，开始征收房屋公共维修资金。
早期业主买房时，由开发商代收公共维修资金，然后交到政府管理部门。根据要求，开发商应按照每户业主所交的金额，建立出清晰的业主明细账。但当时没有统一的网络管理平台，有的明细账是纸质的，录入时信息出现了误差，还有的信息丢失，导致公维资金与业主信息关联不上。
而公维资金使用前，第一步就是做好系统数据关联工作，明确哪一户业主是谁，名下有多少公维资金，修公共部位要从哪些户出钱，每家出多少。因为数据关联工作没做好，导致很多小区申请公维资金难或者慢。
解决办法
建立维修资金明细台账
征求意见稿已要求各物业企业应当在通知下发之日起3个月内，按户登记业主姓名、房屋面积、交存维修资金余额，提前建立起小区内产权明晰、资金数量准确的维修资金明细台账。如果遇到应急维修，物业公司可直接使用已有数据，将大大缩短维修资金支用周期，提高应急维修效率。
找2/3业主签字难度大
“难找齐2/3的业主”是被公众所熟知的、公维资金使用难的原因。
据曾经申请使用公维资金的一名物业工作人员介绍，申请使用公维资金时，一般需要找涉及区域中的2/3的业主签两次字，“如果是电梯坏了，住在一二层的业主就不太愿意签字；如果是屋顶漏水，非顶层的业主就不愿意签字，反正他们不受什么影响。”
该工作人员介绍，即使业主同意签字，但有的业主不住在小区，房屋长期出租，有的业主三天两头不在家，“光找人签字可能一个月都完不成。”
解决办法
申请应急维修不用签字
市住建委认证的首批物业管理行业专家舒可心表示，新政策中规定，6种情形可以申请应急维修，不需要2/3业主同意。6种情形包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的等。而且当物业服务企业、业委会未按规定申请应急维修的，可由相关业主向区县住建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出代修申请，“这两项规定可解决很多难题”。
部分业主拒缴公维资金
同一个小区，有的业主缴了公共维修资金，有的没缴，当共有部位设施需要维修时，发现钱缴得不全，已缴资金甚至不够一次维修。这是部分小区遇到的公维资金使用难的症结所在。
据记者了解，1998年开始公维资金的缴纳，但前期缴纳并不是强制的，2002年北京市才强制要求按购房款的2%缴纳公共维修基金，所以有的业主并没有缴纳公维资金。在公维资金与房产证挂钩后，还有少量的业主选择不办产权证。
有关负责人举例说，比如一个低密度的小区，一栋楼只有8户业主，其中5户缴了公维资金，共5万元左右，另外3户没缴，催缴对方也不缴，而屋面防水维修工程需要资金8万元，“即使全部5万元都拨付，也不够支出工程款，没法划款。”
解决办法
卖房时补齐“修房钱”
“直接受屋顶漏水影响最大的业主可以垫支，之后通过诉讼等渠道催要其他业主的公维资金，但诉讼需要时间和成本。”一位被市住建委认证的物业管理行业专家表示，新政策拟规定二手房交易时，如果不补齐公维资金就不能过户，将可解决资金归集不齐的问题，“毕竟一辈子不交易的房产还是占少数。”
同一小区房屋权属不同
位于蓟门桥的太月园小区于1999年开盘，小区内有商品房、房改房。从2006年7月召开业主大会讨论是否转移到业委会所开的账户，到2007年2月第一批资金到位，用了7个月时间。该小区由于房屋权属复杂，如果不将小区的公共维修资金划转到业主大会账户，使用时更麻烦。
据记者了解，在申请使用公维资金时，由于房改房没有统一的公维资金系统，需要售房单位去申请提取公维资金，但售房单位可能已经不存在，或者已经将房屋转手。而央产房的公维资金申请使用，需要到中央单位房改部门去申请办理。
解决办法
业主可提出代修申请
市住建委相关负责人表示，征求意见稿的新政策中，对于同一小区房屋权属不同的问题，也可相对简化程序申请公维资金，如果售房单位不存在了，现在的管理单位也可提出申请。
征求意见稿中规定，公有住房售房单位灭失的，由其上级单位提出申请，上级单位不愿意申请或没有上级单位的，由物业服务企业提出申请。公有住房售房单位、物业服务企业未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县住建委或房管局的房改部门提出代修申请。
追问
物业是否可随意申请资金？
日常小修不可动公维资金
既然简化了公维资金的申请使用程序，是不是对楼体损坏情况的认定宽松了，日常物业小修也可浑水摸鱼申请公维资金?
对此，市住建委相关负责人表示，公维资金简化使用后，并不是给物业机会推卸责任，日常小修仍是物业公司的责任。小修是指公共区域内的窗户五金件、配块儿玻璃、灯泡坏了等日常维修。
政策规定，申请应急“公维”的六种情形包括:屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;高层住宅水泵损坏导致供水中断的;楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
一名市住建委认证的物业专家举例说，新政策出台后，关于中大修的概念应更加明确，比如屋顶防水维修，不是一漏雨就需要动用公维资金，“如果抹一层沥青就可以防雨了，那就是小修。”比如公共楼道内的窗户，如果换块玻璃，那就是小修，而只有窗户使用寿命已到，需要整体更换时，才可申请大修。又比如楼道内一面墙上有些破坏，这种修补就是小修，而整个楼道或外墙老旧脱落，需要全部重新粉饰时，才可申请公维资金大修。
修完后又坏能否再次申请？
维修后5年内不得再申请
屋顶漏雨严重，申请了公维资金维修，修完一年后又漏了，能不能再次申请公共维修资金?
对此，市住建委相关负责人表示，同一个维修工程，申请公维资金维修后，5年内属于保修期，不得再次就这一工程申请公维资金。
根据本市规定，一般情况下，屋面防水中大修应在10B15年进行一次，电梯中大修应5B8年进行一次。市住建委一名认证专家称，“简化程序不是说你想修就修，而且还反复动公维资金修，如果一个工程维修之后很快就坏了，肯定有问题，也要追究施工单位的责任。”
房屋的质量问题，也不能动用公维资金。市住建委相关负责人表示，如果在保修期内尤其是刚入住就出现了屋顶漏雨等情况，那就应该是房屋质量问题，不应动用专项维修资金来修理，而是让开发商或建设单位负责。
2010年6月1日，《关于加强北京市建设工程质量施工现场管理工作的通知》正式实施，其中明确，建设单位对所建设的工程在设计使用年限内的质量全面负责。业内人士称，在一般住宅50年的设计使用年限内，房屋产生的质量问题开发商都要承担相应责任。
对于房屋在保修期内就出现问题的，责任应由开发商承担，业主可以收集房屋质量问题的照片、录像以及向开发商、物业报修的记录，作为证据留存以维护自身权利。