房价回调：越精准的预判越不靠谱

         日前，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出：明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式。人大经济学院副院长刘元春就此表示，地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线，决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%。(11月20日《京华时报》)

        11月6日，温家宝总理在俄罗斯谈到国内的房地产调控问题时特别强调，尽管房价已开始松动，调控绝不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。对于房价回调到怎样的程度，才能称之为“合理的价格”，市场有不同的解读。这种背景下，曾经被香港媒体评为内地排名第二的宏观经济分析权威机构的人大经济研究所(第一位是国家发改委)，发布如此精准的预测报告，颇值得关注。

       几天前，国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格显示，全国 房价首次下跌0.14个百分点，其中京沪穗深新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。从数据来看，房地产调控政策有效性已初步显现，但是，全国整体房价仍未回到2010年水平，因此，只能说房价合理回调才刚刚开始。这种情势下，即开始预测本轮房价调整的幅度以及未来政策走向，显然为时尚早。

       回望今年各地房价的走势，2月份新建商品住房环比价格下降的仅有8个城市，随后4月至5月份房价再次反弹，由此引发了政府在7月份再出“新国五条”，重申调控持续，并将限购范围扩大至二三线城市。可以说，房地产市场逐步发生质变，始于10月份。换言之，在经历了漫长而持久的博弈之后，才收获了房价松动的成果。应该承认，这种博弈仍在继续，且刚刚开始向纵深方向发展，之于如此艰难的博弈，谁又能给出一个明确的时间表和路线图？

       更值得审视的是，人大经济研究所给出的时间表和路线图，是基于“地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线”。也就是说，其分析和预测的基础，不是房地产市场，不是洞察房地产市场内部的利益博弈，站在未来一个健康的房地产市场上预测房价回调幅度，而是通过观察地方行政诉求来得出结论。经济分析机构不着眼于市场的健康与否，而通过揣摩地方政府态度发布精准预判，无论如何这都是一个很悲哀的研究。

       与回调幅度不会超过25%的预判相呼应，刚刚卸任的银监会前主席刘明康在多个场合强调，即使房地产价格下跌40%，中国银行业的风险覆盖率仍高于国际通行水平，房地产贷款风险总体可控。或者可以理解为，高层已然为房价深度回调在做各种准备，至于到底回调到怎样的水平，要依据房地产市场“康复”程度来考量，在40%之内均有可能，而不会精准到25%。

        去年此时，人大经济研究所曾发布研究报告指出，2011年3月至4月是楼市全面调整的时点，房价将下滑20%。事实证明，这是一个没有一点儿准的空炮，不过也说明了一个问题：之于楼市，越精准的预判越不靠谱。