周俊生:房价跳水倒逼市场重塑商品房定价模式

     房地产市场的调控不断深入，使开发商开始感受到沉重的压力，不得不想办法“出货”。比如，上海已出现开发商在大幅降价20%的同时，还推出了针对前期业主“保价方案”：承诺降价后对前期以原价购房的业主，一律补与差价；而每一个购买特价房的客户，都可签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。

    再比如，绿城集团董事长宋卫平利用其与马云的私交，由马云号召阿里员工买绿城打折住宅。

    上海的这家开发商推出“保价方案”，也许只是一种营销策略，但是从中也可看出，一些二线房企面临资金压力确实不小，必须尽快将手中积压的楼盘脱手以求生存。但透过这一个堪称“跳水”的行动，我们可以看出商品房定价上的乱象。

      开发商能够大幅降价，说明其原先的定价充满了泡沫，他们在此基础上销售的楼盘其实产生了暴利，这种泡沫的广泛存在也使房地产市场充满了暴涨暴跌可能性，对市场平稳发展乃至社会稳定产生了极大的负面作用。现在开发商的降价只是减少了这种暴利，而他们在降价完成销售以后，仍然能够保证一定的盈利。开发商之所以能够有勇气向前期业主推出“保价方案”，不过是把原先获得的不正当暴利还给前期业主，而这正是市场调控应该达到的目的。

      从这一点来说，在前一阵沪上楼盘因降价出现的风波中，前期业主诉求其实是处于弱势地位的消费者对房产开发商暴利的一种反抗，如果政府不能从中意识到问题所在，只是简单地要求业主遵守合同，实际上很可能对开发商的暴利形成支持，与市场调控的根本目的并不相符。

       按照一般的原则，房屋作为一种商品，其价格的产生应当是由市场来决定，也就是买卖双方通过博弈来产生价格。但是，由于长期以来保障房供应上严重缺位，形成了居住型需求与投资投机型需求共同挤在商品房市场上的格局，使商品房市场长期处于供不应求的状态，开发商已经对市场定价掌握了完全的操控权，消费者只能被动地接受开发商定出的价格。

       在这样一种格局之下，开发商出于其逐利的本性，将投资功能过多地赋予商品房，从而使定价充满了泡沫。现在所开展的市场调控，从某种角度来说，就是要还市场以本来面目，重塑商品房市场的功能，而上海一些楼盘前期出现降价风波，其实是在倒逼市场必须重塑商品房的定价模式。

      在各地目前不断推出的调控措施中，由政府出面进行限购限价已经成为主要手段，并且对市场产生了直接的影响。但是，目前的限价并未触及商品房定价上要害，难以起到将商品房市场引导到以安居型需求为主的轨道上来。

     因此，针对市场出现的降价风波，政府应该因势利导，在限购限价的基础上引导市场建立科学的商品房定价模式。简单地说，这个模式就是“成本+利润”，将在所谓商品房投资功能掩盖下所产生泡沫从定价中撇除。要给开发商制定出合理的利润空间，再也不能由开发商任意臆造所谓商品房的“投资价值”，从而把房价像股价一样肆意炒作上去。

       当然，要确定房地产市场的合理的利润空间，使商品房能够在“成本+利润”的基础上确定合理的定价，恐怕还得从政府的自我的约束做起。在目前房价构成要素中，土地和税费成本占有重要的比例，在由政府主导的土地入市的过程中，同样充斥着对所谓商品房的“投资价值”的预期。

       这也证明了一个道理，市场调控只要下真功夫，就一定会触及形成市场乱象的最关键因素，如果刻意回避这个主要矛盾，那么，调控就难以取得真正的成功。