任志强：如何让房地产从癫狂回归正轨

在现实中，经济与道德是分不开的，任何经济活动中脱离了法律的约束就会出现道德问题，如贪污、腐败、官商勾结和权钱交易等。

已经有越来越多的人充分认识到，左右中国的房地产市场的因素大多浮游于房地产之外，并不在市场的本身。因此仅仅从市场可自我调节的能力而言，几乎是无能为力的。制度对市场的制约作用远远大于看不见的手的调节能力。

如制约着市场自我调节供给能力的原料———土地，被政府严格地垄断着。从数量、价格到供给方式都在任由政府的行政意愿而波动。关紧土地的闸门，让土地变成了稀缺资源并天价频出，从而改变了社会与民众的预期，让商品房变成了最佳的投资品从而进一步推高了商品房的价格。当政府拒绝用增加供给的方式来平衡供求关系时，就只好用限购的方式来抑制需求了。

但发展市场不是为了解决和改善民众的住房需求吗？限制又如何能释放这些需求呢？限制的结果必然是对市场和居民住房改善需求的打击和伤害。

从美、英、法、日、德等发达国家的情况看，其工业供地的数量都远少于城镇居住用地，一般均在1：3到1：5之间。而中国工业用地的总量却远远大于城镇建成区的总量，于是在土地本来就稀缺的中国，更突出了居住与生产之间的矛盾。不管是用保障房还是用商品房来解决城镇居民的居住问题，都无法让城镇住房实现每户家庭至少对应有一套成套住宅的要求。

如果本来就未解决土地的制约问题，再用资本市场的不开放限制生产能力的扩大、用银行信贷限制了居民的购买能力、用户籍制度限制人才的流动和公民迁徙的权利，那么这个房地产市场又如何保持健康稳定的发展呢？

如何让一个“从沸腾到癫狂”的产业回归正轨，要从制度上进行改革。不但必须解决土地的制度问题，还要从根本上解决“以人为本”的居住优先还是“以GDP为本”的生产优先问题。固然中国要大力发展经济，但合理地安排土地的为人服务和为GDP服务的关系，尤其是解决好中国城市化进程中农村土地的价值回归，才能增加土地的集约利用效率，让农村的发展分享城市化过程中的土地收益，让农民可以变成市民。在增加有效农业用地的同时，保证城市用地的充分供给，解决好中国未来30年的长期经济发展问题。

谩骂并不能从根本上解决市场中的问题，而赌博或赌气的政策更不能给市场带来稳定的预期。必须从量化的数据分析中找到发病的根源，不仅要治标更要从治本上下功夫进行改革。不仅要解决眼前集中的冲突，更要从人口结构、收入增长和城市化的长远目标出发，形成长期稳定、有效的“立法”，给社会与市场稳定的长远预期，以满足中国日益增长的物质消费需求。