如今的房价收入比高到大家都以为房价有泡沫所以一年又一年等下去等待泡沫破灭但是所谓的泡沫不但没破反而越来越大这是为什么呢？且看一位资深人士八年观察房价后的经验对高房价的分析和判断精炼独到果然高手在民间啊！
房价下跌VS通货膨胀谁先会发生？
我相信房价总有一天会大跌跌幅会在%%左右只是这个时间点没有人能准确把握但可以肯定的是一定会发生在城市化尾声所谓城市化尾声不是说人口滞涨了来去大城市的人口平衡了而是说呆在大城市的年轻一代都有了自己稳定的房子并且大城市的人口平衡了那个时候新增房源已经是多余的房源届时房价才会真正开始下跌这个时间恐怕还要很久很久而在这个期间通胀猛如虎也许年后房价下跌了%但这年内房价物价还会跟着M高速发展
月供应该占家庭收入的百分之多少最合适？
很多买房的人这关心这个问题在我看来如果你年龄过岁工作稳定的话月供不要超过家庭成员收入的%如果年龄岁工作性质良好的话月供可以占到家庭收入的%%因为年轻人随着时间的成长个人升值潜力也是比较大的
我有个朋友的弟弟年来重庆刚参加工作的时候工资也就块出头年转正的工资也不过就块女朋友的工资只有出头当时买房的时候还是两成首付贷款年月供如果把奖金也算进来他们的月供几乎占了家庭收入的%但是很快年收入涨上去后年房贷就全部还清了所以只要觉得房子买得起从通胀的角度来看任何时候买房从长远看都是正确的这句话没有错
其实，说房价下跌的专家，比如牛刀，容易博取90%的无房族的好感。因为他占据了道德制高点。很多人就以为真的是好人，其实往往真话就是从那些说的比较难听的人嘴里出来的，比如任志强，任志强很多话都是对的。但是他说的话很难被无房族接受。
房价相对于物价到底高不高？为什么房价涨速没有大白菜涨得快？
先来回顾一下历史物价上涨和房价上涨的基础是M很多人都并不陌生它的增长从一定程度上可以反映出物价和房价的上涨速度年的时候M是万亿到了年这个数据被刷新到万亿细心的人可以发现房价每年就会翻一倍即使是年以前一样如此
年的时候在我的老家城市总价万就可以买一套平米而现在年过去了大约要万才能买一套涨到了倍即使我们退回到年也要万大家不要误以为房价泡沫一定很大商品房作为房屋的一种属性和其它商品没什么区别这年以来涨了倍的物价数不胜数
因为这和M的增速是密不可分的央行公布的去年M的增长幅度是%这个增长速度正是年翻一倍只要中国还处于发展中国家GDP还处于每年%左右的增速城市化进程还在继续这三个条件还在那么这个年翻倍的经验还是一直适用下去
但房价目前确实存在一定的泡沫从年到年短短的两年就翻倍了也就是说它已经透支了未来年的涨幅可问题是年受到万亿的严重充血流向房地产的热钱很多这个年翻倍的经验已经不是那么准确了
zy也希望房价软着陆一方面不允许地方做小动作是不愿意看到房价继续暴涨另一方面降存降贷款折扣鼓励真正需要的人去买房就是这个目的可以说zy现在是死死摁住要抬头的房价可房价上涨的潜在动能依然存在
前几天报道了一个新闻说大白菜价格比去年涨了一倍其实大家走进超市看看现在的菜价和两三年前相比贵了太多细心的人能发现凡是生活必需品价格都容易随着通胀而暴涨因为通俗的讲生活必需品这属于有限资源
综上所述为什么有人说中国房价泡沫有%而又有专家说根本没有泡沫所以说看你怎么理解了我认为站在不同的角度上分析都是正确的正如上面分析
中国的房地产泡沫肯定是有的但它是像眼下的印度还是过去的日本？
有人老爱拿日本房价破灭说事从年一直说到年诚然年代的日本炒房之风也是盛行但是炒作也要分两种一种是量价炒作一种是无量炒作日本的炒作属于无量炒作因为日本根本不需要像中国那么大的城市化需要所以资金面推动的力量小而庄家的拉抬力量大这就好比操盘手圈起一只股票封涨停时一步到位然后吸引散客接盘
再一个日本是个弹丸之地和年的香港年的鄂尔多斯一样没有像中国这样那么庞大的城市化进程这就好比鄂尔多斯这个城市来来回回就是这么点人没有庞大的需求基础没有新鲜血液你建房子炒房子最后卖给鬼呀？
再看中国的楼市首先城市化进程快到无法想像北京你知道吧几年前预测年人口的时候才多万具体数字我忘了但最后到了年时硬是比当初规划时多出了万以至于不得不行政控制人口并且北京现在六环建好了还在往七环建这说明啥我想各位看官应该知道
第二中国和日本的最大区别就是中国的房价属于量价推高其实年底本来市场的血液不足的时候当时的房价已经相对见底但政府下放万亿还一边说控制房价过快上涨糊弄鬼呢？银行也不甘示弱纷纷房贷优惠随后年信贷控制得很严厉但而到年的现在银行又不缺钱了还在房贷优惠央行那边呢还是在降存准住建部前几天也在发文研究如何刺激刚需入市说到底就跟年一样是在鼓励你入市
中国和日本第三个区别是中国的户籍政策太牛X不买房就没有户口就没有学位就没有各种保障说白了不买房就很难融入城市而且租个房老是被赶来赶去不说租金也高要知道中国就没有公租房廉租房(你要非说新闻联播里有我也没办法)这是和国外区别最大的地方你非要坐在家里想当然的拿日本作为对比能怪谁？事实上日本房价早在年就被拿来说事了结果不管用
我们当然要尊重经济规律但我们也要明白经济规律是在什么外力作用下发生的一味的套用规律只能被牛刀那样的伪专家害死
同样是发展中国家也是人口密度高的国家也是大国和中国相似的地方更多那为什么印度人的收入不高印度房价收入比比中国更夸张印度的泡沫那么明显确为何迟迟不破？？
同样这世上还有很多房价泡沫比中国高的地方但是如果你仔细观察就会发现这些国家或地区都是发展中国家和地区这些国家的M增速每年都在两位数以上
其实，大家留心一下，何止是房价，三年翻番的物价还少吗？大白菜采用了1年的时间久翻倍了。说白了就是印钞机疯狂印钞，稀释了你口袋里的钱，稀释了你的购买力。只不过印钞的时候，没有给你分钱，所以你的钱相对于房价、相对于大白菜越来越缺乏购买力了。这就是为啥有钱不要存着，要赶紧买成保值物品的原因。
商品房是给高收入群体建造的
地产大炮任志强说过商品房是给富人建造的而穷人的房子应该是ZF去考虑的事这句话听上去很刺耳可能会刺痛低收入阶层和夹心层老百姓的心但是任志强说的确实没错商人商人没有一个商人不希望利益最大化的无可厚非所以商人给房子的定价肯定是只要有人愿意买那么它就定那个价
我认为我们的商品房之所以卖得那么贵有两个原因第一是因为上流社会富得流油动辄几百万的房子能一次付清的还真不少第二是因为商品房的稀缺说到这可能有人不同意我的观点会说现在到处都在建房子会缺房吗？
答案是肯定的大家知道重庆在十年内人口翻了两番到年总人口已经达到多万平均每年人口增速万(年以后增速放缓)而重庆平均每年的新增商品房只有万套看上去万套相当于每个月都有套入市感觉不少了但实际上这些新增的房源远远赶不上新增的人口
城中村的拥挤房租的节节提高就能证明这一点例如西乡在年的时候两房租不到元而同样的房子现在两房都差不多元了
再看北京具体数字我记不清了北京一直是控制外来人口的当初规划年人口要限制在一个数量结果到了年硬是比当初规划的时候多了整整万人假如这万人都留在北京每两人组成一个家庭相当于要消耗掉万套房源就等于年北京的新增商品房
重庆的人口增速放缓了一定程度上房租不会再向以前那样疯涨但是无房者的基数却越来越烦庞大而且年龄也是推动买房的一个动力假如一个人岁大学毕业来到重庆那么岁时他就得开始考虑买房岁的时候买房结婚生子的意愿就越来越强烈
这就说明为什么不管房价高还是低始终都有人需要买房只要首付够了就会入市大家可以看看周围身边的人比如我们公司年轻人岁以下的占%左右但这个群体里已经买房的寥寥无几最多只占了%几还有更多的人随着时间的推移在不久的将来不得不加入买房大军这就是苦逼的后一声叹息！
楼市和股市的性质不同股市有涨有跌楼市易涨难跌
其实作为投资来说楼市和股市本身是没有区别的应该有大跌或大涨但是楼市为什么比股市稳很多呢？这是因为楼市有相当一部分是自住客在市场里不会活跃这些人无论市场好坏都不会卖房买了就是为了自住的再一个楼市属于实体经济由于楼市不会今天涨明天跌加上通胀预期和城市化的预期长期存在，所以造成楼市上涨容易，下跌难。大家可以发现，房价下跌一点儿就会很快被上涨所代替。
公积金贷款上线后对房价的短期影响和长期影响
年底重庆公积金贷款上线必然会给市场在短期内注入一针强心剂大家千万不要小看富人的公积金虽然基数不高但这个群体已经在谋划怎么样才能把公积金最大化合理利用了
大家知道公积金如果你不用来买房是提不出来的提不出来就意味着你的钱放在里面就等于废纸过上几年那账户里的钱也不值钱了
而对于占重庆人口%的高收入群体来说他们的公积金是很可观的据我身边的观察有些公司的普通员工每个月公积金就高达元(个人和单位总和)着就相当于贷款万不需要花自己一分钱可以用公积金抵消还贷这还不算多的像一些NB的公务员国企高管其它好的企业员工的公积金更多有了这个预期一旦公积金贷款上线很多人的购房预算会大副增长这将会在一定时期内推高重庆当地的房价
所以如果你公积金多完全值得再等等如果公积金不多甚至没有但最近年打算买房那么公积金贷款上线之前买房是不二选择避免上线后和去和富人竞争
房地产的增速在缓慢下降可能带来的矛盾
房地产调控差不多两年了开发商在年拿地的意愿非常低我很担心房价在两年过后又会飞涨我觉得真正的调控应该是既降低房价又提高供给实际上这两点都没有做到由于开发商拿地的意愿非常低这就会造成明年后年开工的楼盘稀缺而随着时间的推移加入买房大军的人越来越多富人阶层越来越富必然会造成供需再一次紧张而导致商品房再一次飞涨
所以我们只能期待保障房但是根据历来的经验这种好事和老百姓总是沾不上边比如前几年经适房的丑闻甚至前两天低于市场价%的长城家园抽签时的电脑显示故障再一次说明天上不会白白给老百姓掉馅饼再加上今年出了不少安居房楼盘质量事故曝光以及安居房偏远面积小的不宜以及货币超发致使M增速过快
为什么年年都在喊最后一棒最后一棒到底在哪？
这个问题的代表人物是牛刀牛刀在我印象里喊了年了每年都强调最后一棒来了其实这样的专家真的不配作为专家有很多早些年想买房的听了这些专家的谏言没有买结果被害得很惨
如果真的是负责任的专家，应该在正确的时间说正确的话，而不是天天说月月说年年说。这样就算说10次对了1次，就能叫成功吗？股市里有最后一棒，是因为大家都是在投机，没有人真正要抱着股票睡觉。而房市不同，只要房子的需求在，最后一棒就不存在。任何一次压抑都是后面爆发的铺垫，直到需求彻底丧失。
高房价的根本原因是货币发行过快表现形式是社会财富分配不公
货币发行过多过快我相信很容易理解钱太多了钱也就越来越不值钱了而社会财富不公怎么说呢举个例子吧一个村子有人过去大家都是穷人大家都要吃肉但是只有块儿肉每斤元这时候由于每个人的购买力都是一样的那么只能随机个人吃上肉剩下个人干瞪眼
而现在村子里一部分人先富起来了有个人发了财其它个还是穷人肉肯定就不是每斤元了因为这个富人肯定会出最高的价把肉占为己有甚至这个富人之间还会较劲越少的人希望得到越多的肉谁出的价越高谁得到的越多这时候肉的价格就和那剩下个穷人一毛钱的关系都没有了
这个例子活生生就在现实社会里上演了从年开始为什么多数人一直高房价痛骂但房价丝毫不受多数人的理会屹立在那里高高在上甚至越来越高归根到底是因为两个方面第一是市场上新发的钞票却太多太多另一方面财富集中在少数人手里这些人买房都是挥金如土所以两级分化很严重
年的时候中国资产过万的还寥寥无几总数不到万但是到了年这个数字就高达多万人短短年富人的群体就增长了多倍郎咸平曾经感叹过白领金领都没落了真正崛起的是黑领领的是灰色收入
国际上的房价收入比在中国不适用换一个角度思考中国房价其实很低！
看房价收入比国际上是倍合理中国倍了首先原因我已经在第点介绍过了就是少数人口占据了大量财富占据了大部分房源以至于房价和占人口%的大多数人没关系其次发达国家的房价收入比低是因为人家的ZF会建立廉租房公租房保障房在这些国家ZF会长期租给你
所以人家觉得买不买房无所谓而我们国家我就不用多说了大家都知道是啥鸟情况除了买商品房别无选择好不容易来个保障房长城家园抽签时电脑故障大家也心知肚明是什么情况
发达国家的人口趋于稳定了有些国家甚至还是负增长这时候新增房源对他们来说肯定是多余的而我们国家离这个阶段还有相当遥远的一段距离消耗完后让他们都买上房还有相当长的时间要不然我们也是发达国家了这个阶段至少还要等年甚至更长
城市化还在继续越来越多的农村人进城不知道大家注意到一个现象没？现在新生代的农民工进城打工以后就不想或者很难再回农村了大多都选择留在城里他们可能确实对高房价无能为力但即使是在城里漂着至少也对紧张的租房造成了房租上涨的推动一定程度上也支撑了房市与此同时大城市的人口还在继续增长旧的刚需没有消化完新的刚需又加入了
所以这个现象就产生了因为我国贫富差距大大部分人的收入很低所以导致房价收入比很高房价收入比高到大家都以为房价有泡沫所以傻乎乎的一年又一年等下去等待泡沫破灭但是所谓的泡沫不但没破反而越来越大这是为什么呢？
前面说了房价不是%的老百姓决定的所以如果你拿收入前%的人(公务员四大国企私企外企高管黑领金领个体生意暴发户)再看房价收入比你会发现一线城市的房价很低低到开盘时还是有很多人抢房
因为它们的年收入(含灰色)普遍在万甚至更高买一套万的房对他们来说只需要年比世界平均房价收入比年甚至低一半！