杭州多个“边缘”板块迎来新发展 大江东为何能维持热度?

 “网红”大江东再次刷了一波存在感。

  6月11日，大江东核心区的滨湖板块推出一宗体量约7.5万平方米的宅地，经过近两百轮的网上竞价之后，以13051元/平方米的楼面价成交，溢价率为45%。

  溢价率虽未封顶，不过该楼面价也刷新了区域内的最高楼面纪录。此前，大江东区域内楼面价最高的为至高地块，今年1月份，至高以楼面价10297元/平方米、自持6%的代价拿下了新湾地块。

  今年以来，土地市场开始渐趋理性，但部分供需不平衡或前景较好的板块，市场关注度仍较高，大江东就是其中之一。

  卓越首次进驻大江东

  从位置看，大江东板块此次推出的地块，位于核心区的滨湖板块，南面不远处即为大江东管委会。

  该区域也是未来大江东的行政、经济以及文化中心，交通、商业等配套优势明显。其中，交通方面有地铁7号线、8号线（规划），商业方面则有宝龙广场和龙湖天街等。

  根据出让公告，此次推出的地块出让面积约为3万平方米，容积率为2.5，起拍总价约为6.8亿元，折合起拍楼面价为9000元/平方米。

  位置优势明显、准入门槛又不高，因此吸引了不少房企。从竞价情况来看，包括旭辉、宋都、卓越等在内的10余家房企参与了报价。

  最终经过191轮竞价后，由卓越以总价9.9亿元竞得，楼面价约为13051元/平方米，溢价率45%。

  这是卓越首次进入大江东板块。作为较早进入杭城的外来房企之一，卓越此前表现较为低调。早在2014年，卓越就在杭州市场拿下3宗地块，分别位于江干区、余杭区，即现在的卓越·蔚蓝领秀。此后三年内，未有土地进账。

  去年以来，卓越开始加快布局，先是当年7月份，拿下蔚蓝领秀边上一宗宅地，楼面价为14096元/平方米。之后又以股权合作方式，获得了蓝光杭州项目（即萧山浦阳地块）70%的股权。

  大江东缘何热度高？

  就地块条件而言，此次卓越拿下的地块，无论是景观、交通还是商业配套，优势都较为明显。但13051元/平方米成交价的背后，体现出来的，更多的是开发房企对板块前景的看好。

  梳理板块的发展发现，自2014年并轨主城后，大江东的发展就迎来了一波爆发。不过当时受区位、配套以及交通等因素影响，区域内的在售项目成交均价普遍不高，基本在6000—9000元/平方米不等。

  较为明显的变化，要从2016年开始。这一年，大江东的商品房市场以及土地市场都有了一轮明显的量价齐升行情。与此同时，越来越多的品牌房企开始进驻大江东。据统计，截至目前，大江东已吸引了包括滨江、旭辉、德信等在内的多家房企入驻。

  数据显示，目前板块内最新在售的旭辉宝龙东湖城以及大江东宝龙广场，备案均价约在16000—17000元/平方米上下。二手房挂牌价则约为19000元/平方米。

  土地市场方面，成交楼面价以及溢价率上涨也较为明显，今年以来，楼面价更是突破万元。截至目前，算上卓越刚拿下的地块，大江东板块内已有3宗成交楼面价破万的地块。

  楼市变革的同时，大江东板块的基础配套等建设也得到了快速推进。这其中，最大的利好为轨道交通。根据规划，目前地铁7号线、8号线在大江东区域内的站点都已确定，今后前往萧山、下沙、滨江、主城核心等区域都会较为便利，交通短板得到有效改善。

  另一方面，在“拥江发展”以及“大湾区建设”的双重机遇下，大江东的战略地位也得到了提升，将很好地承接主城区外溢的需求。

  此外，板块内现阶段的供求关系，也是房企对该区域看好的因素之一。据住在杭州网数据统计，截至目前，大江东区域普通住宅存量仅436套，而今年上半年，其成交量为1594套，供需矛盾表现较为突出。

  不过从后续来看，大江东板块的供应量并不算少。据统计，仅已出让地块，大江东即有7宗地块尚未入市。而且根据今年的供地计划，2018年大江东新城计划将推出14宗经营性用地。其中滨湖、高铁枢纽两大板块以宅地供应为主，临空板块则有空港产业作为支撑，推地重心以商业为主。

  多个“边缘”板块迎来新发展

  大江东板块的变革，只是近两年杭城各大“边缘”板块发展的缩影之一。

  随着杭州城市骨架的拉伸，快速路网以及轨道交通的完善，城市触角也越来越向外延伸，多个板块迎来了新发展。

  以东湖板块（原临平山北板块）为例，去年以来，随着区域内配套、规划等利好相继兑现，市场关注度上升明显，区域内在售项目的价格以及土地价格都有了明显的涨幅。

  已近五年未有新供应的仁和，最近一次的亮相，也重塑了板块的价值体系。5月25日，仁和板块推出一宗宅地，由阳光城以楼面价9895元/平方米并自持16%的代价拿下。接下来，该板块还将推出一宗商住用地，体量约为16.7万平方米，起拍楼面价为7500元/平方米，预计将于6月22日出让。