房东毁约该如何担责？收房时发现瑕疵又如何维权？

今年以来，杭州住宅行情一路向好，房产纠纷也多了不少典型案例。如行情看涨，房东毁约不卖；再如限购下，为了能买到房，和卖家签订私下购房协议……这些案例都比往年多了不少。

今年又是交付大年。业主收房时，房屋有瑕疵该如何解决？等等问题，时报联合北京德和衡（杭州）律师事务所收集了年内比较典型的法律纠纷案例，希望能为广大读者提供置业参考。

行情看涨 房东毁约该如何担责？

案例：今年2月15日，刘某与方某通过中介公司签订《房屋买卖居间合同》，以350万元把他名下的房子卖给方某。2月25日，双方在中介公司签订正式的房屋转让合同。但是三天 后，刘某反悔了，觉得自己房子卖便宜了，愿意补偿方某10万元，并将房子以390万元转卖给他人，称除非方某愿意加价40万元。

律师分析：在二手房买卖认购书中，通常会约定交易房屋的总价、面积、诚意金（定金）、房款的支付方式及买卖双方签订正式的房屋转让合同的期限等内容。由于认购合同已对转让的标的物、价款等作了约定，买方对本约的期待利益已经固化，卖方一旦违约，买方的期待利益也就丧失。同时，买方也丧失了与他人订立同类合同的机会，此时机会损失已转化为现实损失，即信赖利益的损失。

在本案中，如刘某确实以390万元的价格将房屋出售给了他人，那么刘某因违反《房屋买卖居间合同》所得到的直接经济利益可视为方某的机会利益损失。因为刘某将房屋另行出售给他人的行为，为其带来了40万元的利益，但同时也给方某造成了损失。刘某违反合同，为自己获取了40万元的经济利益，这也是方某的信赖利益损失。刘某违反诚实信用这一基本的民事法律原则而获得的实际利益，应作为对方某的损失赔偿，即这40万元应赔偿给方某，这既是对刘某违约行为的惩戒，也合理弥补方某的损失。

收房时 发现瑕疵该如何正确维权？

案例：今年8月，小吴在收房时发现所购买的房屋存在质量瑕疵，如门不合缝、窗户扭曲、墙面渗水、墙面起鼓或有裂痕，等等。随后，小吴选择拒收房屋。

律师分析：很多购房者看到房屋存在一定的质量问题往往就盲目地拒收，这其实不利于对自己合法权益的维护。对于购房者来说，可以拒绝收房的情形主要是两种：一是开发商未按合同约定的条件交房；二是房屋存在严重的质量问题，足以影响购房者正常使用，如房屋主体结构质量经核验确属不合格等。

有的购房者误认为，如在房屋存在质量问题的情况下收房，将难以要求开发商承担包括维修在内的责任。其实，开发商在交房时会向购房者出具《住宅质量保证书》，若交付的房屋存在质量瑕疵，无论是否办理交房手续，开发商在保修期限内均应对此承担责任。只是购房者在办理房屋交接手续时，对房屋存在的质量问题应有明确的记载，以便事后要求开发商维修或者赔偿。如拒绝收房，开发商并不会因此承担逾期交房的违约责任。此外，购房者还要承担拒绝收房期间的物业服务费用。如果购房者按约收房后，发现房屋存在质量问题的，可以要求开发商限期修复。

限购下?私下签订转让协议靠谱吗？

案例：今年4月初，处于限购状态的小章，通过朋友介绍买了一套二手房，但和卖家签订的是私下的转让协议，并支付了大部分房款后，拿到了对方的房产证。9月下旬，小章得知这套房子的原主人在今年5月已将该房在银行做了贷款*押，现因未能按期还款，银行决定申请法院对该房屋进行拍卖。小章找到卖家理论，卖家称当时因急需资金周转不得已而为之。

律师分析：房产证是权利人享有证书中所记载的房屋所有权的证明。小章虽然持有该套房屋的产权证，但因未办理过户登记手续，所以该套房屋的所有权仍然登记在卖方名下。即从法律上说，小章持有的这本房产证只能证明这套房屋的所有权仍然属于卖家，且这本房屋所有权证书已被卖家通过法律的途径作废。

不动产登记的作用体现在三个方面：一是起到公示的作用；二是不动产物权登记是设立、变更、转让和消灭不动产物权的生效条件；三是不动产物权登记具有公信效力。在本案中，小章虽然手中持有房产证，但由于未与卖方通过官方网签平台签订房屋转让合同，更未办理过户登记手续，房产证及登记簿上的所有权人仍然是卖方，所以卖方还是法律认可的该套房屋的所有权人。如这套房子确实被银行申请法院强制执行而拍卖的，小章可凭与卖方签订的房屋转让合同及付款凭证，要求卖方退还已付的购房款并要求其承担违约责任。

独生子女能否继承父母的全部遗产？

案例：陈某是独生子，其父母名下有三套商品房。三年前，陈某的父亲去世，三套商品房未作任何处理。今年5月，陈某母亲打算将这三套房子全部过户给陈某时，工作人员却告知陈某并非父亲的唯 一继承人，陈某的爷爷早于陈某父亲去世，但陈某的奶奶比陈某的父亲晚去世一年，也就是说，陈某的奶奶也与陈某一样是陈某父亲的第一顺序继承人。而陈某的父亲有两个弟弟和一个妹妹，陈某的奶奶生前也未立遗嘱，这就意味着陈某的两个叔叔和一个姑姑对陈某父亲名下的房产也享有继承权。

律师分析：首先要厘清继承法律关系。就本案来说，陈某的父亲和奶奶生前均未立遗嘱，那么陈某父亲和奶奶的遗产只能按法定继承办理。根据《继承法》的规定，陈某父亲的第一顺序继承人除了儿子陈某外，还有奶奶、妈妈。其次，陈某奶奶的法定继承人包括陈某本人的代位继承权，即陈某父亲去世后，陈某作为其父亲的晚辈直系亲属，可代位继承其父亲应继承的遗产份额。陈某父亲的两个弟弟和一个妹妹也是陈某奶奶的第一顺序继承人。也就是说，陈某的奶奶有包括陈某在内的四位法定继承人。

该案中三套商品房为陈某父母共同拥有的财产，应在继承开始后，将陈某父亲的遗产析分出来。这三套房子的二分之一产权属于陈某父亲的遗产，另二分之一产权属于陈某母亲的财产，不能划为继承的财产。那么，陈某如何才能获得三套房屋的全部产权？律师表示，需要同时具备两个条件：1.陈某父亲的其他继承人包括转继承人全部经公证声明放弃继承权。任何一位继承人不办理放弃继承权公证的，其他人都不得剥夺他的继承权；2.陈某母亲将属于自己的那一半产权通过赠与或买卖的形式转让给陈某。

业主在什么情况下?可拒交物业费？

案例：今年8月，余先生因欠交自2016年以来的物业费，被物业公司诉至法院。余先生认为，其欠交物业费是事实，但是因为物业公司的保安擅自放行政执法人员进入小区，导致其在顶楼违规搭建的建筑被强制拆除因而造成损失。余先生认为这是保安未尽职造成的，要求在物业费中扣除保安服务费用，但遭到物业公司的拒绝。

律师分析：根据《物业管理条例》的规定，交纳物业费是业主应尽的义务，同时，物业公司应按照物业服务合同的约定为业主提供物业服务。业主不能任性地拒交物业费，只有在出现以下情形时，才可不交或者少交物业费：1.出现物业服务合同中约定的业主可以不交或少交物业费的情形；2.物业公司违反约定擅自提高物业费标准，对擅自提高的部分业主可以拒交；3.实行政府指导价的物业服务收费项目，对超过指导价部分的费用业主可拒交；4.物业服务合同中约定先服务后收费的项目，物业公司未先服务，业主可以不交相应的费用；5.物业公司在物业服务合同约定之外未提供的服务，且未经业主认可的，业主可不支付费用；6.物业公司不履行或少履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用，如垃圾清运费等。

在本案中，行政执法人员进入小区拆除余先生在二楼露台的违章建筑，是执行公务，物业公司保安不但无权阻拦，而且还应当配合。因此，余先生拒交物业费的理由既无合同依据，更无法律依据，不会受到法律的保护。

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