过往热门区域被取代 看理性回归后杭州楼市的变化

刚刚过去的11月，随着调控的深入，杭州楼市发生了显著变化，无论是成交量，还是成交价格，都开始回归理性。

不过在11月主城区住宅类楼盘销售套数排行榜上，记者发现了一个有趣的现象，那就是过往成交扎堆的热门区域，慢慢正被一些此前并不算大热的区域取代，排行榜前10大楼盘中，有3个位于下沙，3个位于之江。尤其是下沙的中国铁建保利像素和宋都东郡之星，分别以225套和174套成交量，位列榜单的前两位。由下沙项目包揽主城区月度套数成交的冠亚军，是件久违的事情。

而解读中国铁建保利像素和宋都东郡之星的神勇，我们很容易梳理出楼市变化的脉络。

变化一 市场不再一味追高，理性定价成为王道

下沙楼市，可能是这些年杭州楼市难得的平稳之地，在经过了前些年的疯狂后，下沙楼市有过一轮挤泡沫，一些楼盘的房价甚至有过腰斩。正是经历过这样的刻骨铭心，下沙楼市在随后表现出超级的稳定。有一个指数很能衡量下沙楼市的健康指数，那就是二手房与一手房之间的售价比。在杭州其他区域，这个指数相对较低，而唯独在下沙，这个指数非常之高。换句话说，下沙的新房与二手房之间，价差非常小。这说明了什么？充分说明了下沙新房的虚高成分非常有限。

我们现在说到一个区域的房价，总能找出足够多的支撑房价的理由。譬如说产业，我们在说滨江和未来科技城房价的时候，都喜欢拿这个说事，事实上，下沙的产业一直是杭州产业的一个基础；再譬如说交通，地铁房一直在市场上被追高，但下沙是最早享受到地铁便利的区域之一。按理说，房价上涨的很多因素下沙都具备，那为何下沙的房价相对来说还是那么亲民？只能说下沙的项目定价确实合理。

在一个上涨的市场，只要有概念，只要周边有高价土地的出让，只要有各种利好的落定，区域内的房价就有涨价的理由，这促使很多投资客去追涨这样的项目，因为从今天买到到明年卖出，他就可获得不小的纸面财富。

相反，等到市场回归理性后，在一个自住需求主导的市场，房子本身的价值反倒被更多人重视。市场好的时候，下沙的房子也不会大幅溢价，等到市场不好了，下沙的房价也没有太多下探空间，这种稳定性，让自住型客户觉得更为放心。这是下沙项目在调控后有出色表现的重要原因，尤其是在其他区域的高价房尚来不及做出回调之际。

很显然，如今的市场不再一味追高，房价再次成为售卖的胜负手，下沙的房子开始走强。另一些低价入市的房子也受人关注，无论是龙湖水晶郦城，还是绿城梧桐郡，都是典型例子。

变化二 真实需求重新主导市场，热点不再盲目追随

不去追奥体、未来科技城这样的超级热点板块，转而去下沙和之江买房，说明市场对于真实需求有了重新定义。

楼市火红的年代，很多人买房子，首要考虑的可能不是居住本身，而是未来房子有可能带来的最大利益化。当时，我的很多朋友问我买房子的第一句话就是：你觉得哪里的房子会涨得最厉害。大家对于板块成长性的选择，远大于对房子本身的选择。也因此，一些板块内，过往很长时间都卖不动的房子，趁着这拨东风，竟然也卖得风生水起。

这当然也是种需求，但在我看来，这并不是一种真实的需求，它完全建立在对未来获益的虚拟描摹之上。我有时候会想，房价能在短时间吹起来的地方，购房者难道不怕它也会狠狠摔下来吗？

下沙有没有投资客？有没有怀着对未来更好获益心态购房的人？一定有。但即便在今年楼市最为狂热的9、10月份间，下沙的投资客比例差不多也是最低的，大多楼盘的投资客比例在30%以下，这比起一些热门板块高达60%以上的投资客，有云壤之别。

正是源于这种更高比例的自住需求，在投资客退潮后，下沙房子的成交才变得如此靓丽。有人跟我说，下沙房子能在11月拔得头筹，并不是说下沙的房子卖得特别好，而是因为其他地方的成交急速萎缩，这反过来放大了下沙房子的成交。这话有一定的道理，也足以佐证真实需求对市场的支撑价值。

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