买房=保值+升值？我们帮你问了6位专家

“对不起，一期房源已经全部售完。”北京的王先生万万没想到，即便是1200万元/套起售，自己看中的这个位于北京东四环附近的楼盘还是很快被抢光了。售楼小姐告诉他，二期的开盘价格可能更高，最好尽早排卡。买，还是不买？成了普通百姓面临的重大问题。

　　疯狂的楼市

　　王先生的遭遇并非个例。部分一二线城市的房价已近乎疯狂。

　　9月24日，在热炒了近两个月之后，深圳6平方米“鸽笼房”正式开售，只用一上午时间就基本卖光。这种分布于酒店6至15层走廊尽头边角的极小户型，一共只有9套，面积从5.73平方米到7.48平方米不等。尽管空间狭小，但每套一口价88万元起，均价高达15万元/平方米。

　　在超高均价的背后，是购房者焦虑恐慌的心理。9月20日星期二，万科纯新盘项目翡翠公园任性地选择了在这一天的晚上7点开盘。500个排号购房人被分为五组选房，每组一个小时，平均每人选房时间不足1分钟。21日凌晨5点，该项目330套房源全部售罄。购房者指着售楼处外面焦急等待叫号的人说，这就是抢房理由。

　　另一方面，近年来房产的高增值率，也是购房者敢于出手接盘的重要原因。就在翡翠公园开售的当天，*ST宁通B发布公告称，将转让北京西城区两套房产。资产评估报告显示，这两套房产账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，从2004年购置至今，12年间增值16倍。如果*ST宁通B将其成功出售，那么这家已经连续两年亏损的公司，不仅能抹平上半年的亏损部分，还能实现扭亏为盈。

　　似乎一切都顺理成章。在很多购房者看来，买房=保值+升值。事实真的如此吗？

　　专家的警告

　　为了尽可能全面、详实地分析当前楼市现状，中新经纬客户端特邀宏观、金融、行业、机构等四大领域的6位专家，分别从各自研究方向分析：现在买房会不会被套牢？

　　易宪容(青岛大学经济学院教授、中新经纬特约专家)：房价炒到这么高，现在买房肯定会被套牢。一二线城市过热的房地产市场，已经脱离民生轨迹。以严重加杠杆或过度信贷扩张来推动房地产市场繁荣，市场风险只能会增加而不会减弱。这意味着房地产市场的周期性调整也可能会提前到来。

　　从住房按揭贷款快速增长的态势来看，当前国内房地产市场的繁荣基本上是宽松的货币政策推动的结果。事实上，目前国内房地产市场基本上是以投资为主导的市场。同时，房价上涨预期强烈的原因还在于政府房地产调控政策的模糊性及不确定性。 “金九银十”已经常态化，国内房价上涨还会持续。但无论房地产市场如何繁荣，只能是泡沫越吹大，风险越来越高。如果要抑制国内房地产泡沫，就需要适当收紧信贷政策，并取消住房税收优惠政策。

　　周毕文(北京理工大学房地产研究所所长)：我始终认为，涨得越快，风险越大。暴涨的背后一定是暴跌。楼市危机一旦来临，想跑都跑不掉，就像股市一样。所以，一定要注意防范，敲响警钟。不能让老百姓辛辛苦苦挣了一辈子的钱，最后都丢在楼市里。

　　资金流向房地产市场，导致房价暴涨，这不是一个好现象。在北京市良乡，某小区二手房价格近半个月时间涨了至少50万。中介对此的解释是：因为城里的房价太高，所以购房需求向外溢出。实际上，从全国户均住房存有量来看，住房绝对量已经超过户籍量，也就是说住房数量足够了，但目前存在的是结构性不均等问题。房产已经成为了一种投资品，这可能与中国经济面临的下行压力有关。

　　行业权威人士(要求匿名的原地产行业协会负责人)：本轮房价飙升，从根本上讲，是土地稀缺、地价飙升所造成的。而货币超发则是诸多现实问题中极为重要的原因，一定程度上代表了市场预期。房地产开发成了资金的沉淀池和蓄水池，这需要政府从宏观上考虑研究这些问题。

　　房地产行业是最需要进行供给侧改革的领域，需要政府统筹考虑“地根”(土地)和“银根”(信贷政策)的问题。要知道，土地是由政府供给的，金融市场是由政府掌控的。在发达国家，房地产属于金融行业，不难看出，它与货币政策密切相关。只有政策预期稳定，市场预期才能稳定。目前需要关注的，主要还是相关领域改革的落地问题。

　　严跃进(易居房地产研究院总监)：对于一二线城市来说，投资价值总体被认可，此类城市后续导向基本上是补库存，因为短期内新增供应不能及时到达，所以即便政策收紧，市场依然会有继续涨价的可能。同时，未来此类城市受益于“八横八纵”高铁概念等影响，整体上会呈现出价格积极上涨和交易活跃的态势。

　　到了2017年楼市可能会降温，即成交量下滑，但价格方面不会下跌，最多不涨。从热点城市来看，重点二线城市依然是可以参与投资，尤其是类似郑州等热点二线城市，后续房价上涨的态势会比较明显。

　　张大伟(中原地产首席分析师)：房价在今年前3月出现降温后，再次出现明显升温，其主要原因有两点。一是信贷继续超发。在7月房地产信贷占接近100%信贷额度基础上，8月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。个人贷款的中长期贷款当中，8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.7%。资产潮依然汹涌。二是地王普遍出现。前8月，全国卖地最多的50大城市卖地面积出现下调，但土地成交额爆发，50大城市土地出让金累计达到1.51万亿，相比2015年同期的10022亿，上涨幅度达到了51 %。

　　从判断购房时间点看，信贷可以作为判断是否可以继续买房的信号。如果信贷继续延续宽松，购房者依然可以考虑购买部分一二线城市楼盘。但如果信贷收紧，购房者最好就不要再买了。

　　胡敏(国家行政学院研究员、中新经纬特约专家)：总体而言，这轮楼市过热，到目前还仍然是局部性、结构性的。尽管一二线城市房地产火爆，房地产金融化倾向明显，但三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对较大。眼下，要解决一二线楼市过热问题，最重要的还是要稳定投资者市场预期，对房地产市场一城一策，区别对待，进行合理有序、相机适度调控，才能实现“软着陆”，避免“硬刹车”。

　　要彻底解决楼市经常发高烧，只能寄望于供给侧改革的不断深入推进。首先，要疏解大城市资源；其次，要通过财政、税收等多种手段大力扶持实体经济发展；第三，要通过制度创新解决高房价带来的收入分配问题。就像美国诺贝尔经济学奖获得者席勒所言，当一种经济行为的有限理性越来越演变为非理性的集体行动时，可能就意味着这一行为的极限要到来了。因此，我们对“过热”的局部性房市必须留一份清醒。

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